handdator

Visa fullständig version : Svartbygge i brf


mborg
2009-06-03, 09:46
Jag bor i en privat brf med 18 lägenheter i ett bostadshus, byggt 2004. Huset är omgärdat av gräsmatta, med riklig och dyrbar plantering och trädgårds utsmyckning. Majoriteten av brh är seniorer i övre ålder med ringa kunskapsnivå om brf. Styrelsen är 4 i antal + 1 suppleant där alla är seniorer. De har tagit brf i ett "järngrepp" med ringa insyn för övriga. Jag bor på våningsplan 1 med tillhörande balkong med golvyta på 10 kvm.

Jag har nu fått ett garage/förråd byggt under mitt balkonggolv med väggar, fönster,samt stor låsbar järndörr.
I detta utrymme förvaras åkgräsklippare, all utrustning för trädgårdsskötsel, etc. Det är ett frekvent nyttjande av detta utrymme -mycket störande för oss. Har påtalat olägenhet i motion till stämmomöte den 7 juni, där jag begärt att återställning skall ske. Kostand för bygges sas vara runt 100.000 kr !!. Detta bygge har färdigställts utan stämmobeslut.

Jag har varit i kontakt med byggnadsnämnden i Gbg, - Brf har inget byggnadstillstånd. Det är ett s.k. "svartbygge".
Oavsett utgång hos byggnadsnämnden om brf söker bygglov i efterhand, utgår en straffavgift, och / eller vite om rivning.

Jag anser att styrelsen agerat med trolöshet gentmot brf.
Jag har redan kommit i diskussion med styrelsen om detta, med resultat att hot och lögner har framförts mot mig.

Förutom ovan så sker all inköp av trädgårdsutrustning, mm, löpande utan fastlaggd underhållsplan.
All trädgårdsskötsel sker av ovan styrelse-representanter mot löpande räkning. Allt arbete pågår utan fastlagt schema eller arbetsbeskrivning.
Som exempel kan nämnas att 2 i styrelsen är gifta s.k. äkta makar, deras sammanlaggda arvoden för 2008 uppgår till 34500 kr. - Ju mer plantering, desto mer skötsel krävs -vilket är lika med större ersättning.

En kommentar jag fått från berörda är att "vi andra bara skall njuta" av denna "botaniska trädgård".
Brf.s utgifter för styrelsearvoden och skötsel har ökat med 150% jmf mot 2007.
Hur agera ?

Francois
2009-06-03, 11:41
Trädgårdsskötsel:
- Du borde skriva en motion för att styrelsen ska presentera en budget för trädgårdsskötsel. Att kostnaderna ökar gör kanske inget, om allt blivit vakrare?
Det stör mig lite att styrelseledamöterna gör arbetet själva och tar betalt för det, på ett systematiskt sätt. Detta öppnar för missbruk.
Mycket kan göras på städdagen.

Svartbygge:
- Du borde kontakta kommunen igen, och berätta om att förrådet stör dig, och be kommunen att de kräver att den ska tas bort. De kanske lyssnar på dig, om de anser att du är sakägare i detta ärende.
- Om föreningen ska betala vite, kan du försöka se till att styrelsen inte ska få ansvarsfrihet på nästa stämma. Kolla också om styrelsen har en försäkring för att täcka sådana kostnader (ansvarförsäkring för styrelsen heter det, tror jag)

Gusten
2009-06-03, 15:01
Om det är många äldre i föreningen så kanske man inte har några
särskilda städdagar ?

Som Francois är inne på verkar det dock lite konstigt att man behåller
det betalda trädgårdsarbetet inom styrelsen. Alla medlemmar borde
behandlas lika d v s ges samma möjlighet som de i styrelsen att
utföra trädgårdsarbete mot ersättning.

mborg
2009-06-03, 15:10
1. Har idag begärt av vår kontrakterade revisor att denne skall begära att få ta del av alla handlingar rörande byggnationen under balkongen.
Jag har även varit i kontakt med byggnadsnämnden. Jag kan gå vidare och göra anmälan om jag så önskar.

2. Jo - vi har 2 städdagar ; höst/vår + en "trädgårdsgrupp" + de avlönade styrelsemedlemmarna.

stephan
2009-06-03, 15:14
Skriv till tidningarna och beskriv detta.

En anmälan vore nog inte heller fel. Styrelser som agerar på detta vis mot sina medlemmar måste stoppas.

För vad jag ser så är det för sent att tala med styrelsen först.

Admin
2009-06-03, 16:49
Jag har redan kommit i diskussion med styrelsen om detta, med resultat att hot och lögner har framförts mot mig.
Det är tråkigt när styrelsen utnyttjar sin position för att baktala medlemmar som har synpunkter. Men tyvärr inte helt ovanligt.

Problemet du har är samma som alla andra, dvs att en röst är inget värd i en brf.
Först när man tillsammans uppnår en procentandel av 10 % av medlemmarna så har man som ej förtroendevald medlem något att säga till om.

Motioner är det bästa sättet - om än långsiktigt - att påverka övriga medlemmar och upplysa om problemen.

Sedan är det ju så att i en brf så ställer man ytterst, ytterst sällan upp för varandra. Systemet är lite uppbyggt på det sättet. Det innebär att de problem du har kommer du att få kämpa för moll allena, eftersom ingen annan bostadsrättshavare kommer att stötta dig för att du störs av ljudet från svartbygget.

Det man kan göra för att öka en obefintlig insyn är att skriva motioner. Med frågor.
HSB Malmös styrelse (och fullmäktige) säger att frågor inte kan vara motioner, men det är bara för att de är väldigt, väldigt okunniga.
Så ställ frågor i motioner och på årsstämman så lönar det sig inte till slut för styrelsen att försöka begränsa insynen så mycket det går.

Som exempel kan nämnas att 2 i styrelsen är gifta s.k. äkta makar, deras sammanlaggda arvoden för 2008 uppgår till 34500 kr. - Ju mer plantering, desto mer skötsel krävs -vilket är lika med större ersättning.
Detta är verkligen högst olämpligt (som alla experter inom området enhälligt avråder från), men tyvärr inte ett lagbrott. I alla fall inte ännu.
Det är närmast ofrånkomligt att det därigenom uppstår ett antal olika jävsituationer, speciellt i en så liten brf.
Naturligtvis ligger det då i styrelsens intresse att begränsa insynen så att detta inte ska upptäckas.

mborg
2009-06-04, 08:30
Tack för supporten.

En fråga;
Vi är totalt 18 lägenheter = 18 röster, jag vet att jag har support från ytterligare 1 brh. Vilket blir 2 röster av 18 = 11%.
Hur uttnyttja detta på bästa sätt på kommande stämma ?

Admin
2009-06-04, 08:45
Ja, det är det lustiga med små brf:ar.

Med 10 % av rösterna så kan man begära att styrelsen kallar till en extrastämma i frågor som man vill få behandlade av stämman.

Med 10 % av rösterna så kan man begära att en särskild granskare tillsätts.

Jag säger inte att du ska göra ovanstående, men det är möjligheter man har.


Det finns oändligt med problem i brf:ar och som regel gör man inget förrän man drabbas personligen och direkt i någon fråga. Det är synd.
Brf-medlemmar måste sätta press på makthavarna, politikerna, bostadsorganisationerna m.fl. för att se till så föreningslagen (http://hotpot.se/hsb-ny-foereningslag.htm) och bostadsrättslagen förbättras.
Även föreningarnas lokala stadgar (http://hotpot.se/lag-stadgar/index-6.htm) måste genomgå en radikal förbättring.
Detta kan inte nämnas nog ofta.
Problemen i brf:arna kommer bara att fortsätta i en outsinlig ström till dess att grunderna för boendet säkerställts.

mborg
2009-06-04, 09:03
Visst är det så att man (jag) agerar när jag är direkt berörd / drabbad.

En annan fråga inför kommande stämmomöte;
jag tänker begära ändring i dagordning när frågan om fastställande av dagordningen tas upp;
- Jag vill att min motion som avhandlar byggnationen under balkongen behandlas innan frågan om styrelsen ansvarsfrihet tas upp.
Jag ämnar neka styrelsen ansvarsfrihet.

Är det ok att göra så eller kan styrelsen hindra detta på något sätt ?
(Jag har lämnat in 2 motioner där den andra handlar om stämmobeslut innan större invensteringar görs i brf. men den tänkar jag tala för vid fastställd tidpunkt i dagordningen)

Admin
2009-06-04, 09:12
Jo, men jag menar att det inte är bra att man enbart reagerar i en brf i bästa fall om man själv är direkt berörd på ett uppenbart sätt. Det innebär ju inte bara ett väldigt stort och svårt arbete att försvara sina egna intressen just vid detta tillfälle, utan även fortsättningsvis... "för evigt".
I stället måste man se till så att grunderna finns där så att det finns minsta möjliga risk att problem uppstår i föreningen.

Du kan föreslå ändring av dagordning under punkten för detta.

Motioner borde alltid ligga före frågan om ansvarsfrihet, eftersom motioner ofta kan avgöra frågan om ansvarsfrihet, men det fungerar ändå.
Du tar helt enkelt upp din motion två gånger, varav en gång under frågan för ansvarsfrihet. Därmed kan du hoppa över steget att föreslå ändring av dagordningen.

Styrelsen kan inte hindra ändring av dagordningen, men stämman kan, via majoritetsbeslut.

Francois
2009-06-04, 09:35
Under punkten om styrelsens ansvarsfrihet, kan du begära ordet och prata om vad du vill.
Om man blir "agressiv" mot styrelsen, kan man lätt få hela stämman mot sig. Det finns åtaliga exempel med medlemmar som bli buade när dem motarbetar den regerande ordningen (styrelsen).

Det är viktigt att hålla sig till fakta, att försöka få stämman med sig i sin resonnemang. Här är retorik viktig, tycker jag. Att bygga upp sin resonnemang på ett enkelt sätt, med små steg, så att alla hänger med och håller med.

Einar
2009-08-15, 00:29
Jag har tidigare i andra trådar redogjort för de parkeringsplatsarbeten som nu utförts hos BRF Charlottesborg i Kristianstad.

Jag har tidigare även redogjort för att arbetena påbörjades emot stämmans 2008 uttalde beslut att styrelsen skulle återkomma med underlag, när styrelsen hade sådant. Då begärde styrelsen in blanco 2 miljoner kr. Vid årets stämma framkom att arbetena nu skulle kosta ca 6,8 milj kr.

Vad som därutöver framkom, vilket då ännu inte styrelsen kände till, var att kommunen tillskrivit föreningen och påtalat att bygglov saknades. jag kunde själv överlämna kopia av skrivelsen till styrelsen under stämman.

Senare utgick en straffavgift på ca 5000 kronor för utökningen av parkeringsplatsytan på etapp 2 av projektet. Etapp 1 (något större än etapp 2) har ännu inte behandlats av byggnadsnämnden, men torde bli en straffavgift i ungefär motsvarande storlek.

Styrelsen har alltså förorsakat straffavgifter på runt 10000 kronor genom slarv och eller inkompetens. Vem skall (bör?) betala detta? Kan man, som enskild medlem, kräva dessa pengar av styrelsens enskilda medlemmar på något sätt eller krävs det någon slags majoritetsbeslut bland alla medlemmar?

Admin
2009-08-15, 16:17
Man kan som enskild medlem inte kräva pengar av en styrelse för kostnader styrelsen åsamkat föreningen i onödan.

Då måste stämman besluta att ställa dessa krav på styrelsen i en juridisk process (en process som i och för sig enskild medlem kan driva, även om det inte är att rekommendera).

Den ansvarsförsäkring som styrelsen har och som ingår i föreningens fastighetsförsäkring är avsedd för att täcka dylika kostnader. Men då gäller det att kraven överstiger självrisken, för annars får medlemmarna betala ändå via självriskkostnaderna. Frågan är hur hög denna självrisk är i föreningens fastighetsförsäkring?

Kjell Olsson
2009-10-26, 08:16
Stå på dig jag har själv samma problem i min bostadsrättsförening där ordförande samt vice ordförande har haft sitt uppdrag i 23 år och stadgarna är sedan 1974.