Regelverken för medlemskap och ägandeskap i en brf är bl.a. till för att försöka motverka spekulationer, med de negativa konskvenser detta får; t.ex. ökade priser på bostad och mindre inflytande/engagemang för medlemmarna.

Men vad gäller egentligen? En forumdeltagare ställde en fråga som sedan ledde till en mängd andra frågor som ofta visade sig svåra att reda ut, pga det luddiga regelverket.

Regelverket som reglerar medlemskap i brf och ägandeskap av bostadsrätt utgår från vad som beskrivits i följande tråd i forumet;
Styrelse kan stoppa delat ägarskap, men behöver inte göra det

Här nedan följer några av frågorna som uppstod från en enda fråga (samma fråga är här ofta upprepad i flera former, vilket gör det enklare att se frågan ur olika vinklar).
Siffrorna inom parantes anger nr på inlägg i tråden som frågan uppkommit.

Not. En förutsättning för frågorna nedan är att det i föreningens stadgar står;
§1. Föreningen har till ändamål att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för
permanent boende och lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning
och därmed främja medlemmarnas ekonomiska intressen.
Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på grund av upplåtelsen.
Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare.

§4. Inträde i föreningen kan beviljas den som är medlem i HSB och
1. kommer att erhålla bostadsrätt genom upplåtelse i föreningens hus, eller
2. övertar bostadsrätt i föreningens hus.

§6. Om det kan antas att förvärvaren inte avser att bosätta sig permanent i bostadslägenheten har föreningen i enlighet med regleringen i §1 rätt att vägra medlemskap.

§7. Om en bostadsrätt har övergått till bostadsrättshavarens make
får maken vägras medlemskap i föreningen endast om maken inte är medlem i HSB.
Vad som nu sagts äger motsvarande tillämpning om bostadsrätt till bostadslägenhet
övergått till annan närstående person som varaktigt sammanbodde med bostadsrättshavaren.

För att den som förvärvat andel i bostadsrätt till bostadslägenhet ska beviljas medlemskap
gäller att bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar, sambor
eller andra med varandra varaktigt sammanboende närstående personer".

I övrigt gäller bostadsrättslagen.

Bortse från juridiska personer i nedanstående frågeställningar (eftersom de lyder under vissa undantag);

1. Kan ej boende i föreningen äga en bostadsrätt (bortsett från dödsbo)? (5)

32. Måste den som bor i föreningen också vara skriven i föreningen (bortsett från vid dödsbo)? (26, 29)

4. Kan endast den bli medlem som bor i föreningen, dvs är mantalsskriven där (bortsett från dödsbo)?
b. Måste man vara medlem i föreningen för att äga en bostadsrätt (helt eller delvis), bortsett från vid dödsbo? (7)

9. Kan föreningen neka medlemskap endast av skälet att den som söker medlemskap bor/är mantalsskriven någon annanstans än i bostadsrätten? (13)

30. Är en förutsättning för beviljande av medlemskap i en brf är att man har sitt permanentboende i föreningen? (25)

37. Är en förutsättning för att bli medlem i en brf att man är mantalsskriven i föreningen, om inte annat specifikt anges i stadgarna? (29)

29. Kan man bli medlem i en brf utan att bo i föreningen, om detta inte strider mot stadgarna? (25)

10. Kräver medlemskap i föreningen att man är boende och skriven i bostaden? (15)


27. Måste man bo i brf:en för att godkännas som delägare i en bostadsrätt (bortsett från vid dödsbo)? (25)

38. Är det jurdiskt korrekt att kunna äga del av en bostadsrätt utan att vara medlem och utan att bo i föreningen (bortsett från dödsbo)? (29)

11. Kan man äga en del av lgh utan att vare sig bo där eller vara medlem i föreningen, bortsett från dödsbo? (15)

34. Kan man äga del i bostadsrätt, utan att vare sig vara medlem eller bo där, bortsett från dödsbo? (26, 29, 28)

42. Måste man bo i lägenheten för att kunna äga en andel av den (med undantag av dödsbo)? (32)

36. Måste man vara medlem i föreningen för att kunna äga en del av en bostadsrätt (bortsett från dödsbo). (29)

12. Kan man ha en andel i bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen, bortsett från dödsbo? (16)

35. Finns det stöd i lagen för att man ska kunna äga en del av en lägenhet utan att vara medlem i föreningen (bortsett från dödsbo)? (29)

39. Är en förutsättning för att bli delägare i en brf att man medges medlemskap av styrelsen, bortsett från dödsbo? (30)

44. Är det nödvändigt att bli antagen som medlem om man ska kunna ha en giltig bostadsrätt eller andel i bostadsrätt, bortsett från dödsbo? (32)

50. Är det möjligt att ha en ekonomisk andel i en ekonomisk förening utan att också vara medlem i föreningen (med undantag av dödsbo)? (40)

54. Behövs medlemskap för att ha en andel i en bostadsrätt, bortsett från dödsbo? (47)

56. Kan man tillåta ägande av andelar av bostadsrätt utan krav på medlemskap, bortsett från dödsbo? (50)

66. Måste den som äger andel av föreningen vara medlem (förutom i de specialfall som finns i lagen, t.ex. dödsbo)? (53)

18. Måste den som har en bostadsrätt i föreningen också vara medlem i föreningen (bortsett från dödsbo)? (18)

19. Måste den som bara har en andel i bostadsrätten vara medlem i föreningen (bortsett från dödsbo)? (18)

40. Kan man bli medlem i en brf utan att äga en viss andel av föreningen? (30)

28. Måste man vara medlem i föreningen för att kunna äga en del av en bostadsrätt? (25)

43. Kan styrelsen vägra medlemskap för den som förvärvat en andel utan avsikt att bo där, och på så sätt göra förvärvet ogiltigt? (32)

65. Kan någon som inte har andel i föreningen godkännas som medlem och därmed få möjlighet att påverka föreningens angelägenheter? (52)

31. Innebär gemensamt ägande gemensamma förpliktelser? (19)

17. Hör ägande och medlemskap ihop (förutom vid dödsbo)? (17)

2. Vem får beviljas medlemskap i en bostadsrättsförening?
(7)

3. Kan föräldrar vara delägare i en bostadsrätt om de inte också bor där tillsammans med barn? (7)


Svar på ovanstående frågor: Medlemskap och ägarskap, på vilket sätt hör dessa ihop?
5. Kan banken kräva att en förälder som tagit ett lån för att hjälpa sin son/dotter också är delägare i bostadsrätten? (8)

6. När föräldrar går i borgen för sina barn kan banken då kräva att föräldrarna äger motsvarande andel som de borgar för? (9)

7. Måste alla delägare söka medlemskap i samband med arvsskiftet, inom 6 månader? (12)

8. Hur länge kan en bostadsrätt tillhöra ett dödsbo? Tre år? (13, 15, 16, 17)

13. Kan dödsboet utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen? (16)

14. Kan en brf inskränka ett dödsbos rätt, och i så fall på viket sätt (se BRL kap 6)? (17)

15. Kan en brf endast bevaka om arvskifte har blivit registrerad, eller vad åligger mer för föreningen att göra? (17)

16. Kan ett dödsbo hyra ut lägenheten i andra hand? (17)

23. Har en make/maka som inte är medlem likväl medlemsrättigheter i en bostadsrättsförening? (20)

33. Stämmer det att en sambo, barn etc som varaktigt sammanbor och också är skriven i lägenheten, ej behöver söka medlemsskap, men åtnjuter samma rätt- och skyldigheter som medlemmen? (29)

41. Är det förenligt med lag att ha stadgar som säger;
"Endast fysiska personer som har förvärvat en bostadsrätt eller del i en bostadsrätt får antas till medlemmar i föreningen". (30, 32)

45. Måste delägarskap fastställas i lägenhetsregistret? (35)

46. Antag att en medlem som har 100% av en bostadsrätt säljer 70% till en ny andelshavare: Kan den som då bara behåller 30% av bostadsrätten kvarstå som medlem medan den som förvärvat 70% av bostadsrätten inte behöver ansöka om medlemskap i föreningen? (36)

47. Om den (i exempel ovan) som äger 70% ansöker om medlemskap kan styrelsen neka honom/henne medlemskap? (37)

48. Om ägarförhållandena är antecknade i lägenhetsförteckningen så är även den förälder som är delägare solidarisk betalningsansvarig till föreningen för avgiften om barnet inte betalar? (38)

49. Är medlemskap en förutsättning även för den som har andel i bostadsrätt? (40)

51. Är det rätt att man kan komma runt frågan om andrahandsuthyrning genom att andrahandsuthyraren får en andel (1%) av bostadsrätten (och utan att denne behöver söka medlemskap)?

52. Kan ett medlemskap dras tillbaka för en delägare, och på vilka premisser i så fall?

53. Barn har sällan andel i bostadsrätten och om föräldrarna då flyttar ut till sommarhuset och de myndiga barnen bor kvar i lägenheten räknas det som andrahanduthyrning (och i så fall i vilket läge)? (45, 48)

55. Kan delägarskap utan nyttjanderätt av lägenheten jämställas med pantinnehav? (48)

57. Blir en överlåtelse av en andel av en bostadsrätt ogiltig om den som förvärvar andelen inte blir medlem i föreningen?

58. Två personer (t.ex. far och dotter) kan köpa varsin andel men bara fadern är medlem. Fadern överlåter successivt sin andel till dottern. Så länge dottern äger <100 % är fadern ensam medlem. Vad sker när den sista kvotdelen överlåts, kan föreningen tvinga dottern att söka medlemskap? Med vilka tvångsmedel? (50)

59. Vilka rättigheter och skyldigheter gentemot föreningen får den som äger andel av bostadsrätten utan att vara medlem eller den som säljer andelen i fråga? (50)

6 kap 1§ BrL

1 § När en bostadsrätt har överlåtits från en bostadsrättshavare till en ny innehavare, får denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i bostadsrättsföreningen.

Med att utöva bostadsrätten menas i första hand att använda lägenheten.

60. Inebär alltså ovanstående lagtext att man får bo i lägenheten endast om man är medlem i föreningen? (50)

61. Får en icke-medlem hyra ut lägenheten i andra hand? (50)

62. Har delägarna i en bostadsrätt ett solidariskt ansvar för förpliktelserna? (50)
(Jmf BRL 6 kap 6§, 2:a stycket; "Om bostadsrätten i annat fall har övergått till någon som inte är medlem, är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser enligt första stycket först efter det att förvärvaren antagits till medlem".)

63. Ansvarar den som köper en andel av bostadsrätt för förpliktelserna i föreningen? (50)

64. Kan 100% av en bostadsrätt kan säljas i omgångar till en och samma köpare utan att köparen behöver söka medlemskap i föreningen?

67. Definitionen på bostadsrättshavare lyder:
En medlem som innehar en bostadsrätt kallas bostadsrättshavare”.
Hur definieras då en delägare som inte är medlem? (54)




Överkurs

20. Om ena maken äger hela bostadsrätten så innebär giftorätten då att den andra maken äger 50% av bostadsrätten? (18)

21. Får giftorätten betydelse först vid en skilsmässa eller även vid dödsfall och i andra sammanhang? (18, 20)

22. Innebär giftorätten äganderätt oavsett vem egendomen är är skriven på? (20, 21, 22)

24. Krävs vid giftorätt och vid äktenskapsförord om enskild egendom den andre makens tillstånd om den som äger bostadsrätten vill sälja den? (22)

25. Om det är fråga om permanentbostaden där bägge bor stadigvarande krävs då den andres makens samtycke till försäljning oavsett om bostaden utgör giftorättsgods eller enskild egendom? (24)

26. I det fall att ett fritidshus är upplåtet med bostadsrätt (vilket utgör lös egendom), kan då den som har hela fritidsbostadsrätten sälja utan den andres samtycke oavsett om den utgör giftorättsgods eller enskild egendom? (24)



 

Ursprunglig fråga från Don Xavier:

Fråga kring delägande av bostadsrätt

Har tillsammans med två syskon ärvt en bostadsrätt. Min fråga är nu om det är möjligt för oss alla tre att behålla denna bostadsrätt och låta den ena av oss bo där. Eftersom det skiljer fyra år mellan vardera syskon är våran tanke att först den äldste skall bo där och att lägenheten sedan, när den mellersta blir tillräckligt gammal, skall gå vidare till nästa syskon efter ca 3-4 år.
Finns det någon som skulle kunna hindra att man deläger en lägenhet på detta sätt?

2. Totiki:

Nej, det skall inte vara något hinder. Ni får ändra ägandet till 1/3 var. Den som bor där bör vara skriven där.


3. Kluringen:

Jag kan inte se något juridiskt hinder för att ni ska kunna behålla lägenheten och äga den gemensamt. Det gemensamma ägandet kan regleras i samband med arvskiftet.

Bostadsrättsföreningen kan knappast ha synpunkter på vem av er tre som bor i lägenheten så länge som ni uppfyller era medlemsförpliktelser gentemot föreningen och om den av er tre som bor ansöker och beviljas medlemskap i föreningen.

Er ensak vad ni tre inbördes kommer överens om i fråga om nyttjande och inbördes förpliktelser gentemot varandra, men det är min rekommendation att ni sätter det på pränt redan från början.

Det smidigaste är trots allt, att du som har behov av att bo omedelbart köper ut dina småsyskon. Vart tänkte du vägen om tre fyra år när det blir mellansyskonets tur att få ett eget boende?


4. Gusten:

Så länge bostadsrätten tillhör dödsboet kan dödsbodelägarna själva disponera den som de önskar utan något särskilt tillstånd från styrelsen.
Har för mig att efter två eller tre år kan styrelsen kräva ett arvskifte eller att bostadsrätten säljs.


10. Clabbe:

Men då är det väl en andrahandsuthyrning?


14. Gusten:

Ja det blir det väl formellt, men tydligen är detta ett undantag där det
inte behövs styrelsens tillstånd när dödsbodelägarna bor där.

Situationen verkar rätt fördelaktig för dödsbodelägarna, man slipper t ex tänka på medlemskap för delägarna under de tre år som bostadsrätten får tillhöra dödsboet innan styrelsen kan kräva arvskifte eller försäljning.


5. Admin:

Kan ej boende i föreningen äga en bostadsrätt?

Som Gusten säger så är det inga problem så länge lägenheten innehas av dödsboet.
Dock ser jag ett klart juridiskt hinder om bostadsrätten efter detta bebos av endast en av tre delägare.
Frågan är särskilt intressant för mig eftersom motsvarande situation råder i min egen brf.
Men i stadgarna står det;
Föreningen har till ändamål att i föreningen upplåta bostadslägenheter för permanent boende...

Frågan har diskuterats några gånger tidigare här i forumet, och jag vill dra mig till minnes att alla då var överens om att en grundläggande förutsättning för att vara delägare i en bostadsrättslägenhet är att samtliga delägare är boende i föreningen.

Se även t.ex.;
Går det att äga fler än en bostadsrätt på egen hand?


6. Totiki:

Fast det är inte ovanligt att tex. mor eller far är med som delägare utan att bo i lgh. Detta är då ofta ett krav från banken hos vilken föräldern tagit ett lån på BRFn för att kunna genomföra köpet. Att det förekommer medlemmar som inte bor i BRFn har vi också kunnat konstatera i andra trådar.
Så det är stadgarna, styrelsen och i sista hand stämman som styr över hur resp. förening ser på detta, antar jag.


7. Admin:

Vem får beviljas medlemskap i en bostadsrättsförening?

Kan mor/far vara delägare i en bostadsrätt om de inte också bor där?

Att banken skulle kunna kräva att en förälder som tagit ett lån för att hjälpa sin son/dotter också är delägare i bostadsrätten är nytt för mig.
Jag är mycket tveksam till att en bank varken kan ställa detta krav eller någonsin har gjort det.

När en förälder går i borgen för sin son/dotter så vill jag tro att det sker på "egna meriter", dvs banken kollar låntagarens kreditvärdighet i övrigt och ställer inga krav på ett delat ägarskap.

Finns det någon som läser detta som har något exempel på att en bank ställt dylika krav?

Sedan kan banken ställa vilka krav de vill, men det är ändå lagen som gäller.
Dvs som du säger, men med (enligt min mening) undantag av stämmans roll.
Jag anser att lag & stadgar helt styr i denna fråga. Inte styrelse eller stämma.

Om det står i stadgarna, enligt mitt tidigare citat, att föreningen ska upplåta lägenheter till personer för permanent boende så är det enligt min mening vad som måste gälla.
Dvs medlemskap i föreningen kan inte beviljas någon som går i borgen för någon annan, om inte denna person bor i föreningen.

Detta är vad jag anser vara en gyllene grundregel.
Dvs medlem kan endast den bli som bor i föreningen (= är mantalsskriven där), och för att äga en bostadsrätt (helt eller delvis) måste man vara medlem i föreningen.
Att bo någon annanstans och äga en del av en bostadsrätt är därför inte möjligt när det står i strid med stadgarna enligt vad jag redogjort för här.

Detta är också vad jag vill minnas att bostadsorganisationerna svarat om medlemskap i en brf.

8. Totiki:

Citat:
Ursprungligen skrivet av Admin
Att banken skulle kunna kräva att en förälder som tagit ett lån för att hjälpa sin son/dotter också är delägare i bostadsrätten är nytt för mig.

Så har vi haft det. Föräldern hade ingen annan säkerhet än just BRFn. Barnet hade oviss inkomst. Det har ändrat sig numera, barnet har 100 % och lånet, föräldern har utträtt ur föreningen.

Ursprungligen skrivet av Admin
Sedan kan banken ställa vilka krav de vill, men det är ändå lagen som gäller.
Dvs som du säger, men med (enligt min mening) undantag av stämmans roll.
Jag anser att lag & stadgar helt styr i denna fråga. Inte styrelse eller stämma.

Det kan jag hålla med om, men du vet hur styrelser kan ha åsikter om det mesta och också tro att det är dess uppgift att beivra det mesta.

Ursprungligen skrivet av Admin
Om det står i stadgarna, enligt mitt tidigare citat, att föreningen ska upplåta lägenheter till personer för permanent boende så är det enligt min mening vad som måste gälla.
Dvs medlemskap i föreningen kan inte beviljas någon som går i borgen för någon annan, om inte denna person bor i föreningen.

Ja här är det inte i borgen det är fråga om, även om det i praktiken är precis vad som sker, utan delat ägarförhållande.

Ursprungligen skrivet av Admin
Detta är vad jag anser vara en gyllene grundregel.
Dvs medlem kan endast den bli som bor i föreningen (= är mantalsskriven där), och för att äga en bostadsrätt (helt eller delvis) måste man vara medlem i föreningen.

Jo, fast så går det ju inte till riktigt alla gånger. Det förekom i vår förra förening också. Utan att någon reagerade.
På sätt och vis är det lika konstigt att styrelsen kan utgöras av personer som inte är medlemmar i föreningen.


9. Harald:

Min erfarenhet av detta är att man visst kan äga del i bostadsrätt utan att bo där. Det är som tidigare nämnt mycket vanligt att föräldrar borgar för sina barn och bankerna brukar då kräva att föräldrarna äger motsvarande andel som de borgar för. Förekommer även när vuxna "barn" har betalningsanmärkningar.

Ex:

Lgh kostar 1000 000 kr. Banken bedömer att den sökande endast kan få låna 300 000 kr (dennes återbetalningsförmåga är inte högre m a o). Mamma går in och borgar för 700 000 kr, och äger således 70 % av lgh.

Vid dödsbo så har dödsboet (dödsbodelägarna) 6 mån på sig att söka medlemsskap i föreningen (går bra med en av delägarna - den som kommer att bosätta sig i lgh).
Söker inte dödsbodelägare medlemsskap innom 6 mån, så ombeds de att försälja lgh. Då har de 6 mån på sig att göra detta. Så summan blir en "respit" på 1 år.

Grundbulten är som Admin säger att medlem ska bosätta sig permanent i lgh, men det hindrar inte andra deläger lgh, och således ej heller är medlemmar eller boende i föreningen.


11. Don Xavier:

Ursprungligen skrivet av Harald
Vid dödsbo så har dödsboet (dödsbodelägarna) 6 mån på sig att söka medlemsskap i föreningen (går bra med en av delägarna - den som kommer att bosätta sig i lgh). Söker inte dödsbodelägare medlemsskap innom 6 mån, så ombeds de att försälja lgh. Då har de 6 mån på sig att göra detta. Så summan blir en "respit" på 1 år.

Stämmer detta? Och innebär det i sådana fall att vi kan göra på tänkt sätt, nämligen att en av oss bosätter sig i lägenheten men att den fortfarande har tre delägare?
Kan vi sedan när det är dags för nästa syskon att flytta dit helt enkelt säga upp medlemskapet för den som då bor där och söka medlemskap för nästa syskon?

Ursprungligen skrivet av Kluringen
Det smidigaste är trots allt, att du som har behov av att bo omedelbart köper ut dina småsyskon. Vart tänkte du vägen om tre fyra år när det blir mellansyskonets tur att få ett eget boende?

Jo. Men det kostar en hel del och som student har jag inte möjligheten just nu. Om några år har jag troligen lite mer klart för mig vart jag skall ta vägen och kan då överväga situationen. Mycket möjligt att vägen vägen bör utomlands och då är jag inte speciellt sugen på att äga en lägenhet.


12. Gusten:

Om jag förstått det rätt så tillhör bostadsrätten fortfarande dödsboet, men att avsikten
är ett arvskifte där var och en tillskiftas var sin tredjedel av bostadsrätten.
I så fall måste alla söka medlemskap redan vid arvskiftet.


13. Admin:

Hur länge kan en bostadsrätt tillhöra ett dödsbo?

Se Överlåtelse, övergång av bostadsrätt;
Rätten att utöva en bostadsrätt utan medlemskap under en tid av tre år tillkommer också ett dödsbo.
Tre år efter dödsfallet får föreningen uppmana dödsboet, att inom ett halvår från uppmaningen, visa att bostadsrätten har ingått i bodelning eller arvskifte eller att bostadsrätten förvärvats av någon som inte får vägras medlemskap i föreningen.
Om dödsboet inte följer denna uppmaning får föreningen sälja bostadsrätten enligt bestämmelserna i Brl om tvångsförsäljning. Försäljningen sker för dödsboets räkning.

Att det måste göras inom 6 månader är inget jag känner till.

Vad gäller medlemskapet så kan föreningen neka medlemskap för den som inte bor (är mantalsskriven) i bostadsrätten!


15. Harald:

Mitt inlägg var hämtat från våra egna stadgar. Trodde det skulle vara samma som bostadsrättslagen. Verkar som lagen ger tre års respit, och vår stadgar bara 6 + 6 mån.

I övrigt som Admin skriver, att medlemsskap kräver att man är boende och skriven i bostaden. Dock kan man äga en del av lgh utan att vare sig bo där eller vara medlem i föreningen.


16. Gusten:

Vad jag kan se i BRL 6 kap 1§ så har föreningen inte rätt att ha stadgebestämmelser om kortare tid än tre år.
Det skulle i så fall betyda att stadgebestämmelsen är olaglig och att det är tre år som gäller oavsett vad som anges i stadgarna.

Jag tror inte man kan ha en andel i bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen.
Däremot kan dödsboet utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen.


17. Kluringen:

Citat ur BRL 6 kap:
1 a § Ett dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare får utöva bostadsrätten trots att dödsboet inte är medlem i föreningen. Tre år efter dödsfallet får föreningen dock uppmana dödsboet att inom sex månader från uppmaningen visa att bostadsrätten har ingått i bodelning eller arvskifte med anledning av bostadsrättshavarens död eller att någon som inte får vägras inträde i föreningen har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte följs, får bostadsrätten tvångsförsäljas enligt 8 kap. för dödsboets räkning. Ett dödsbo kan i föreningens stadgar medges en mer vidsträckt rätt än som angetts här. Lag (1995:1464).

Så som jag tolkar sista meningen i lagtexten kan en BRF inte inskränka dödsboets rätt enligt ovan. En BRF har heller ingen insyn i en pågående bouppteckning/boutredning. De kan endast bevaka om arvskifte har blivit registrerad. Det innebär att dödsboet kan även hyra ut lägenheten i andra hand om de finner det lämpligt.

Ursprungligen skrivet av Harald
Mitt inlägg var hämtat från vår egen stadgar. Trodde det skulle vara samma som bostadsrättslagen. Verkar som lagen ger tre års respit, och vår stadgar bara 6 + 6 mån.

BRL gäller med andra ord över Haralds stadgar.

Det finns väl få BRF som har en entydig definition av om alla delägare av en bostadsrätt måste vara medlemmar eller förbud mot delad ägande i stadgarna. Alla mönsterstadgar brister på denna punkt, varför man med fog kan anta att det finns få föreningar som har avhjälpt denna brist i sina egna stadgar.

Ägande är en sak, medlemskap är något helt annat.

Exempel: Makar som på grund av giftorätten äger 50% var i en bostadsrätt men endast en av makarna är medlem i föreningen


18. Gusten:

Den som har en bostadsrätt i föreningen måste också vara medlem i föreningen.
Även den som bara har en andel i bostadsrätten måste vara medlem i föreningen.


Om ena maken äger hela bostadsrätten så innebär giftorätten inte att den andra maken äger 50% av bostadsrätten.
Giftorätt är något som får betydelse först vid en skilsmässa.


20. Kluringen:

Giftorätten är en äganderätt oavsett vem egendomen är är skriven på. Det har betydelse både vid skilsmässa, dödsfall och andra sammanhang. Medlemskapet i föreningen påverkar inte det faktiska ägandet. En make/maka som inte är medlem har likväl medlemsrättigheter i en bostadsrättsförening.


21. Gusten:

Nej giftorätt är inte detsamma som äganderätt. Både vid giftorätt och vid äktenskapsförord om enskild egendom krävs dock den andre makens tillstånd om den som äger bostadsrätten vill sälja den.


22. Kluringen:

Är du helt säker?

Jag kan ju inte sälja sommarhuset utan makens tillstånd trots att lagfarten står på mig. Men har vi äktenskapsförord om att stugan är min gör jag vad jag vill med den? Likaså om jag har fått stugan i arv med förbehåll att den ska vara enskild egendom. Jag kan heller inte testamentera bort den andra makens giftorätt, bara min egen giftorätt och min enskilda egendom. Eller?

Hur lyder förbehållet om äganderätt annars? Vilken lagtext hänvisar du till med ditt påstående?


23. Gusten:

Giftorätt är något som auktualiseras först när äktenskapet upphör, alltså vid skilsmässa, eller som du själv nämner vid dödsfall.
Jag är osäker på om det krävs den andre makens tillstånd vid försäljning av fritidshus. Ska kolla. Det verkar rimligt att kravet på andre makens samtycke endast gäller permanentbostad som bägge har som sin stadigvarande bostad.

24. Gusten

Har kollat lite på reglerna vid försäljning och om jag uppfattat reglerna rätt så skulle det bli på följande sätt:

Om det är fråga om permanentbostaden där bägge bor stadigvarande krävs den andres makens samtycke till försäljning oavsett om bostaden utgör giftorättsgods eller enskild egendom.

Om det däremot är fråga om ett fritidshus som utgör fast egendom krävs den andre makens samtycke till försäljning även om fritidshuset helt ägs av den säljande maken, om fritidshuset utgör giftorättsgods men inte om fritidshuset utgör enskild egendom.
Det förekommer ju även att fritidshus är upplåtna med bostadsrätt vilka ju utgör lös egendom. Då kan den som har hela fritidsbostadsrätten sälja utan den andres samtycke oavsett om den utgör giftorättsgods eller enskild egendom.

Hoppas jag tolkat reglerna rätt.


25. Admin:

Måste man bo i brf:en för att kunna vara delägare i en bostadsrätt?

Ursprungligen skrivet av Gusten
Den som har en bostadsrätt i föreningen måste också vara medlem i föreningen.
Även den som bara har en andel i bostadsrätten måste vara medlem i föreningen.

Dvs enligt vad jag nämnt tidigare i denna tråd;
Medlem kan endast den bli som bor i föreningen (= är mantalsskriven där), och för att äga en bostadsrätt (helt eller delvis) måste man vara medlem i föreningen.

  • Är vi alla överens om att man måste vara medlem i föreningen för att kunna äga en del av en bostadsrätt?
  • Där åsikterna kan gå isär är kanske om man kan bli medlem i en brf utan att bo i föreningen.
    Jag vill bestämt hävda att det inte är möjligt att bli medlem i en brf (om inte annat specifikt anges i stadgarna?) om man bor någon annanstans än i föreningen.
    En förutsättning för medlemskap i en brf är att man har sitt permanentboende i föreningen.

Men sedan är det säkert som Totiki säger att styrelser kan göra lite vad de känner för här. Har man tur så kan man slinka igenom som delägare utan att vara medlem/utan att bo i föreningen.


19. Kluringen:

Ursprungligen skrivet av kluringen
Er ensak vad ni tre inbördes kommer överens om i fråga om nyttjande och inbördes förpliktelser gentemot varandra, men det är min rekommendation att ni sätter det på pränt redan från början.

Det smidigaste är trots allt, att du som har behov av att bo omedelbart köper ut dina småsyskon. Vart tänkte du vägen om tre fyra år när det blir mellansyskonets tur att få ett eget boende.

Ursprungligen skrivet av Don Xavier
Jo. Men det kostar en hel del och som student har jag inte möjligheten just nu. Om några år har jag troligen lite mer klart för mig vart jag skall ta vägen och kan då överväga situationen. Mycket möjligt att vägen vägen bör utomlands och då är jag inte speciellt sugen på att äga en lägenhet.

Jag syftade inte på hur din situation ser ut för närvarande, ni bör tänka igenom redan nu hur ni vill hantera den gemensamma egendomen i framtiden.

Gemensamt ägande innebär gemensamma förpliktelser. Det är klokt att reglera hur ni vill dela dessa inbördes redan nu. Slarvar du t ex med att betala avgiften till föreningen kan dina småsyskon sitta med Svarte Petter om lägenheten blir föremål för tvångsförsäljning. Det finns många detaljer att tänka igenom utöver det bostadsrättsrättsliga.


26. Harald:

Min mening:

Den som bor i lgh, måste vara skriven där.

En sambo, barn etc som varaktigt sammanbor och också är skriven i lgh, behöver ej söka medlemsskap, men åtnjuter samma rätt- och skyldigheter som medlemmen.

Man kan äga DEL i lgh, utan att vare sig vara medlem eller bo där. Detta är vanligt i de flesta föreningar jag känner till


28 Gusten:

Ett fall med medlemskap utan boende i föreningen är när föräldrar hjälper till att finansiera ett köp genom att en förälder förvärvar t ex 90% andel i bostadsrätten och barnet som flyttar in i lägenheten bara har 10% andel.
Man undviker alltså att det blir andrahandsuthyrning genom att den som bebor lägenheten också har lite andel.
Styrelsen kan antagligen vägra föräldern medlemskap men SBC uppmuntrar styrelserna att bevilja medlemskap i dessa fall.
Både föräldern som inte bor i föreningen och barnet som bor i föreningen blir alltså medlemmar i föreningen.


29. Admin:

Medlem, boende, skyldigheter, rättigheter, delägare, ägande, lagen, etc.

Ursprungligen skrivet av Harald
Den som bor i lgh, måste vara skriven där.

Faktiskt inte. Jag kan ha en sambo som bor med mig, men som är skriven i Svappavara.

Ursprungligen skrivet av Harald
En sambo, barn etc som varaktigt sammanbor och också är skriven i lgh, behöver ej söka medlemsskap, men åtnjuter samma rätt- och skyldigheter som medlemmen.

Ja, förutom sådana saker som i stil med att det inte är t.ex. barnens ansvar att avgifter betalas, rösträttsfrågor och lite dylikt. Rättigheter och skyldigheter skiljer sig åt i vissa fall beroende på ens roll i bostadsrätten; ägare, sambo, barn, etc.

Ursprungligen skrivet av Harald
Man kan äga DEL i lgh, utan att vare sig vara medlem eller bo där.

Frågan är vad som i sådant fall stödjer detta?

Ursprungligen skrivet av Harald
Detta är vanligt i de flesta föreningar jag känner till.

Hur vanligt det är kan jag inte ha en åsikt om, inte minst eftersom jag inte hört att detta förekommit tidigare, men vad jag vet är att verkligheten kan skilja sig från teorin.
Nu vet vi att det förekommer, men vad som förekommer i föreningar behöver inte alltid överensstämma med lagen, enligt vad Totiki nämnt tidigare i denna tråd.

Jag har inte hittat något stöd i lagen eller förarbetena för att man ska kunna äga en del av en lägenhet utan att vara medlem i föreningen.
Men jag ska undersöka närmare vad som gäller rent juridiskt, när tiden medger det enligt nedan;

  • Man måste vara medlem i föreningen för att kunna äga en del av en bostadsrätt.
  • En förutsättning för att bli medlem i en brf är att man bor (= är mantalsskriven) i föreningen (om inte annat specifikt anges i stadgarna?).

Eller för att formulera det lite kortare i en fråga;
Är det jurdiskt korrekt att äga del av en bostadsrätt utan att vara medlem och utan att bo i föreningen?

Om det är någon som under tiden har lite stöd från regelverken att tillföra i dessa frågor så är det mer än välkommet!


30. Kluringen:

Ursprungligen skrivet av Admin
Dvs enligt vad jag nämnt tidigare i denna tråd;
Medlem kan endast den bli som bor i föreningen (= är mantalsskriven där), och för att äga en bostadsrätt (helt eller delvis) måste man vara medlem i föreningen.
  • Är vi alla överens om att man måste vara medlem i föreningen för att kunna äga en del av en bostadsrätt?
  • Där åsikterna kan gå isär är kanske om man kan bli medlem i en brf utan att bo i föreningen.

Nej, vi är inte alls överens! Alla delägare behöver inte vara medlemmar.
Bostadsrättslag (1991:614)
Rätt till medlemskap vid övergång av bostadsrätt
3 § Den som en bostadsrätt har övergått till får inte vägras inträde i föreningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare.
För vissa särskilda fall av övergång gäller 4-7 §§.
4 § En juridisk person som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet, som inte är avsedd för fritidsändamål, får vägras inträde i föreningen även om de i 3 § angivna förutsättningarna för medlemskap är uppfyllda.
En kommun eller ett landsting som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet får inte vägras inträde i föreningen. Lag (1992:505).
Ändrad gm SFS 1992:505, ikraft 1992-07-01, överg.best.

5 § Om en bostadsrätt har övergått till bostadsrättshavarens make, får maken vägras inträde i föreningen endast om det som villkor för medlemskap i stadgarna föreskrivits att medlemmarna skall tillhöra en viss sammanslutning eller uppfylla liknande villkor och det skäligen kan fordras att maken uppfyller villkoret. Detta gäller också när en bostadsrätt till en bostadslägenhet övergått till någon annan närstående person som varaktigt sammanbodde med bostadsrättshavaren.
6 § Den som har förvärvat en andel i en bostadsrätt får vägras inträde i föreningen, om annat inte bestämts i stadgarna. Bestämmelserna i 3 och 5 §§ skall dock gälla om bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar eller, om bostadsrätten avser bostadslägenhet, av sådana sambor på vilka sambolagen (2003:376) skall tillämpas. Lag (2003:383).

Förstår inte vad ni (Admin och Gusten) har lagt in för tolkning i ovanstående som så bestämt hävdar att man måste bo, t o m vara mantalskriven i lägenheten för att kunna äga andel i den.

Föreningarna har stor frihet att reglera detta i stadgarna. Jag har noll förståelse för föreningar som vill styra folks liv och som inte vill låta dem anpassa nyttjandet av sina lägenheter till den livssituation som de befinner sig i.

I Don Xaviers fall är det tre unga syskon som var och en kommer att ha behov av ett eget boende inom en nära framtid varför de vill behålla lägenheten inom familjen. Min förening skulle inte försöka sätta krokben för deras planer.
Så här står det i våra stadgar:
Endast fysiska personer som har förvärvat en bostadsrätt eller del i en bostadsrätt får antas till medlemmar i föreningen.

Vi har så att säga vänt på det. Man kan inte bli medlem om man inte äger en viss andel i föreningen.


31. Admin:

Medlem först, bostadsrätt sedan... eller tvärtom?

Ursprungligen skrivet av kluringen
Förstår inte vad ni (Admin och Gusten) har lagt in för tolkning i ovanstående som så bestämt hävdar att man måste bo, t o m vara mantalskriven i lägenheten för att kunna äga andel i den.

Jag kan för min del förklara detta med utgångspunkt från bostadsrättslagen som du här refererar till, men jag har redan inledningsvis gjort detta med referens till stadgarna (så som HSBs normalstadgar ser ut, och som jag vill minnas även gäller för hur övriga bostadsorganisationers normalstadgar ser ut).


Ursprungligen skrivet av kluringen
Föreningarna har stor frihet att reglera detta i stadgarna.

Jag säger inte att du har fel här, men det är bl.a. detta vi håller på att försöka utreda i denna tråd.

Ursprungligen skrivet av kluringen
Jag har noll förståelse för föreningar som vill styra folks liv och som inte vill låta dem anpassa nyttjandet av sina lägenheter till den livssituation som de befinner sig i.

Gusten får rätta mig om jag har fel, men jag vill understryka att varken Gusten eller jag hör till dem som styra folks liv eller som vill hindra någon från att kunna anpassa sitt nyttjandet av bostadsrätten efter var och ens livssituation.
Vi försöker bara bena ut vad som gäller rent juridiskt.
Vi har inte uttalat någon åsikt om hur vi tycker att det borde fungera avseende detta (det är en annan fråga).

Ursprungligen skrivet av kluringen
Vi har så att säga vänt på det. Man kan inte bli medlem om man inte äger en viss andel i föreningen.

Ja, och här tycks då den redan komplicerade frågan därmed bli ännu mer komplicerad att reda ut.
Mer om detta i mitt nästa inlägg.


32. Gusten:

Ursprungligen skrivet av kluringen
Nej, vi är inte alls överens! Alla delägare behöver inte vara medlemmar.

Förstår inte vad ni (Admin och Gusten) har lagt in för tolkning i ovanstående som så bestämt hävdar att man måste bo, t o m vara mantalskriven i lägenheten för att kunna äga andel i den.

"Endast fysiska personer som har förvärvat en bostadsrätt eller del i en bostadsrätt får antas till medlemmar i föreningen."

Vi har så att säga vänt på det. Man kan inte bli medlem om man inte äger en viss andel i föreningen.

Vad jag kan se har varken jag eller Admin sagt att man måste bo i lägenheten för att äga andel i den.
Dock kan antagligen styrelsen vägra medlemskap för den som förvärvat en andel utan avsikt att bo där, och på så sätt göra förvärvet ogiltigt.
Det är absolut nödvändigt att bli antagen som medlem om man ska kunna ha en giltig bostadsrätt eller andel i bostadsrätt.

Med er stadgebestämmelse har ni velat hindra juridiska personer att förvärva bostadsrätt eller andel i bostadsrätt i er förening.
I de flesta föreningar brukar ju juridiska personer inte vara välkomna.


33. Kluringen:

Not från Admin.
Kluringen refererar här nedan till ett inlägg som jag lagt som separat tråd i forumet;
Styrelse kan stoppa delat ägarskap, men behöver inte göra det


Tack Admin för begriplig förklaring. Försöker matcha det med min egen syn på saken. Vår stadgegrupp har gjort en långt mera positiv tolkning av lagtexten i BRL än det som du har gjort. Vi har gjort en total omarbetning av min förenings stadgar så sent som maj 2009 då den registrerades, så allt finns färskt bevarad i minnet. Gruppen har lagt mycket jobb på begreppet "medlemskap" eftersom det är ett så centralt begrepp i en BRF. Avsnittet om medlemskap i sin helhet ser ut så här:

§ 19 Medlemskap

19.1 Endast fysiska personer som har förvärvat en bostadsrätt eller del i en bostadsrätt får antas till medlemmar i föreningen.

19.2 Beslut om att anta medlem fattas av styrelsen. Den som förvärvat en bostadsrätt får inte vägras inträde i föreningen, om de villkor som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom/henne som bostadsrättshavare. Styrelsen ska snarast eller inom tre veckor meddela beslut om nytt medlemskap

19.3 En medlem som upphör att vara bostadsrättshavare ska anses ha utträtt ur föreningen.

Så här resonerade vi när vi formulerade detta korta men heltäckande avsnitt:

19.1 "eller del i en bostadsrätt" täcker in alla praktikfall som vi kunde komma på där en framtida styrelse kunde tänkas krångla. Vi tycker att man ska kunna bestämma själv vem / vilka man vill dela lägenhet med och att alla delägare ska kunna godkännas som medlemmar om delägarna inbördes anser att det är lämpligt.

19.2 Trots målsättningen att ta med så lite lagtexter som möjligt i stadgan har vi valt att infoga texten från BRL 2 kap 3 § då vi anser att "får inte vägras inträde" är ett starkt stöd för den / de sökande att bli godkända. Vår tolkning av "om de villkor som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom/henne" anser vi kräver en mycket stark motivering om styrelsen ska kunna neka någon att bli medlem. Tidsfristen har vi lagt till för att ansökningar om medlemskap inte ska kunna hamna i långbänkar.

19.3 har vi plockat ur lagen för att avstyra onödig byråkrati, ingen stylelse ska kunna förhala beslut om medlemskap om den gamla medlemmen ger fan i att säga upp sitt.

Det goda som den här debatten har fört med sig för vår del, är att jag ska lägga ut dokumentationen av stadgegruppens gedigna arbete på hemsidan innan den försvinner i min gamla dator.

Jag har inte beskyllt dig och Gusten för att vilja styra medlemmarnas liv, jag skrev ”föreningar”, inte ”Admin och Gusten” Det är ert långsökta lagtolkning som jag försökte racka ner på.

Vi är helt överens om att detta är en viktig och intressant debatt.
Det är över 30 år sedan som jag har bott i en HSB förening, jag kan i stort sett ingenting om den världen bara vad jag har läst på detta forum  (avskräckande).

34. Clabbe:

Ursprungligen skrivet av kluringen
19.1 "eller del i en bostadsrätt" täcker in alla praktikfall som vi kunde komma på där en framtida styrelse kunde tänkas krångla. Vi tycker att man ska kunna bestämma själv vem / vilka man vill dela lägenhet med och att alla delägare ska kunna godkännas som medlemmar om delägarna inbördes anser att det är lämpligt.

Uppnår ni det målet då?
Dels är det bara styrelsen som fattar beslut om medlemskap, så vad delägarna inbördes tycker är lämpligt är väl irrelevant.
Dels är medlemskap ett absolut villkor för att ett förvärv ska vara giltigt. Se 6 kap 5§ bostadsrättslagen;
En överlåtelse är ogiltig, om den som en bostadsrätt övergått till vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen.

Så om delägarna inbördes skulle tycka att det inte är lämpligt att ngn av dem skulle bli medlem så kommer den delägarens förvärv inte vara giltigt.
Eller har ni flyttat beslutsrätten för medlemskap vid delat ägande från styrelsen till resterande delägare (fast det krockar med er skrivelse i 19.2...)?

I 19.2 kunde ni också ha valt att ha med "eller del i en bostadsrätt" i andra meningen. Diskuterade ni ett sådant tillägg?


35. Kluringen:

Jo, jag tycker att vi uppfyller målet. Det som diskuterades angående 19.2 var om det överhuvudtaget var nödvändigt att ta med det i stadgarna. Vi var ju överens om att låta lagen gälla som den är och undvika att upprepa lagtexter i stadgarna. Vi kom dock fram till att vi bör uppmärksamma styrelsen om att de har mycket begränsade befogenheter att neka medlemskap i föreningen för den som har ansökt om medlemskap.

Ditt förslag om att komplettera lagtexten med "del i en bostadsrätt" tycker jag är överflödigt eftersom det är reglerat redan i 19.1.

Det är delägarnas och inte föreningens sak att avgöra hur de vill disponera sin gemensamma egendom. Styrelsen ska bara ta ställning till medlemskap för dem som har ansökt om det.

BRL 6 kap § 5 säger ingenting om vad som gäller om det finns fler än en delägare. Min tolkning är att det räcker att det finns en medlem som kan ta ansvar för medlemsförpliktelserna gentemot föreningen.

De övriga delägares inbördes förpliktelser gentemot varandra kan regleras på många andra sätt än via medlemskap och det är deras ensak hur de löser det. Så har det fungerat i vår förening sen föreningen bildades 1920. Det finns lägenheter i vårt hus som utan problem har tillhört samma familj i tre generationer.

En total översyn av våra stadgar var nödvändigt eftersom det hade slunkit in flertalet "obekväma" stadgevillkor i strid mot föreningens traditioner från diverse mönsterstadgar när vi registrerades om från BF till BRF. Arbetet med våra nya stadgar är inte avslutad i och med registreringen. Ambitionen är att låta nya stadgan förbli ett levande dokument som ska förbättras alltefter vi upptäcker brister. Denna debatt ger anledning till eftertanke.

Kanske bör avsnitt "styrelsens åligganden" kompletteras med att delägarskap ska antecknas i lägenhetsregistret (det sker redan men finns inte stadgefäst).


36. Gusten:

Ursprungligen skrivet av kluringen
BRL 6 kap § 5 säger ingenting om vad som gäller om det finns fler än en delägare. Min tolkning är att det räcker att det finns en medlem som kan ta ansvar för medlemsförpliktelserna gentemot föreningen.

De övriga delägares inbördes förpliktelser gentemot varandra kan regleras på många andra sätt än via medlemskap och det är deras ensak hur de löser det. Så har det fungerat i vår förening sen föreningen bildades 1920. Det finns lägenheter i vårt hus som utan problem har tillhört samma familj i tre generationer.

Antag att en medlem som har 100% av en bostadsrätt säljer 70% till en ny andelshavare: Kan den som då bara behåller 30% av bostadsrätten kvarstå som medlem medan den som förvärvat 70% av bostadsrätten inte behöver ansöka om medlemskap i föreningen?


37. Kluringen:

Teoretiskt sätt ja om man endast tillämpar BRL och min förenings stadga. Men varför skulle någon som vill bo kvar gå med på något så dumt?

Problemet här blir om den som äger 70% ansöker om medlemskap. Enligt lag och (vår) stadga har han rätt att söka för att bli medlem och styrelsen har ingen möjlighet att stoppa honom/henne. Det krävs ett väldefinierat avtal mellan delägarna om arrangemanget ska kunna fungera. Föreningen som sådan behöver inte få problem, delägarna är soldiriskt skyldiga att fullgöra medlemsförpliktelserna, men det bäddar för bråk mellan delägarna om det inte finns en klockren överenskommelse.

Vi har haft ett liknande praktikfall som har fungerat.
En pappa köpte två likvärdiga lägenheter till sina två döttrar. Pappan registrerades som 90%-ig ägare i vardera lägenhet och döttrarna ägde 10% i varsin lägenhet vilket antecknades i föreningens register. Både pappan och döttrarna ansökte om medlemskap men det var endast döttrarna som utövade sina medlemsrättigheter. Ägarförhållandet mellan far och dotter ändrades i lägenhetsförteckningen alltefter som den ena dotter köpte andelar av sin far tills hon bev 100%-ig ägare. Den andra dottern stod kvar som 10%-ig ägare tills hon och pappan sålde lägenheten tillsammans.

Hur uppgörelserna mellan pappan och döttrarna såg ut var inte känt för föreningen.


38. Gusten:

Ja just denna situation verkar bli allt vanligare dvs föräldrar hjälper till med den stora investeringen genom att bli 90%-ig ägare och barnet "utövar medlemsrättigheterna" genom att betala avgiften och bo i lägenheten.
Genom att ägarförhållandena är antecknade i lägenhetsförteckningen uppfattar jag det dock så att även föräldern är medlem och solidarisk betalningsansvarig för avgiften om dottern inte betalar.
Har jag uppfattat det fel ?


39. Kluringen:

Det finns ett feltänk i att jämställa medlemskap och ägarskap. Lagen är tydlig på den punkten. Ett dödsbo t ex är ägare av bostadsrätten trots att det inte är medlem i föreningen.

Observera att lägenhetsförteckningen och medlemsförteckningen är två helt skilda dokument enligt BRL.

För att återföra tråden till Don Xaviers fråga tycker jag att han måste börja med att ta reda på vad det står i den aktuella föreningens stadgar.

40. Gusten:

Jag tolkar BRL 6 kap 5§ på samma sätt som clabbe d v s att medlemskap är en förutsättning även för den som har andel i bostadsrätt.

Även den som har andel i bostadsrätt har en andel i den ekonomiska föreningens förmögenhet.
Det torde inte vara möjligt att ha en ekonomisk andel i en ekonomisk förening utan att också vara medlem i föreningen.

I Kluringens förening ansökte ju även pappan som förvärvade 90% om medlemskap.
Vad jag förstått har pappan inte fått något besked från styrelsen om att han vägrats medlemskap.


41. Clabbe:

Jag förstår inte vad du menar med att det är dumt? Jag tolkade dina tidigare inlägg så att du tyckte det var upp till delägarna att bestämma inbördes om alla skulle bli medlemmar, och nu säger du också att det blir ett problem om den som köpt 70% också ansöker om medlemskap. Vari ligger då dumheten att inte ansöka om medlemskap?


42. Kluringen:

Finns det någon vettig lösning?

Den här frågeställningen synes vara oändligt komplicerad.

I min förening har vi åtminstone försökt hitta en väg att lösa konflikterna som har förekommit på grund av alla de varianter av delägande och korsägande som redan existerar inom vår relativt sett lilla förening. Kan tänka mig att det finns ännu fler varianter i stora föreningar.
Ett axplock exempel utöver det som jag har beskrivit i inlägg # 37 som faktiskt finns.

  • Föräldrar som äger merparten av lägenheten där endast barnet som bor är medlem.
  • Föräldrar som äger sin egen lägenhet och merparten av barnets lägenhet, alla är medlemmar.
  • Gifta som äger lägenheten gemensamt men det är bara en av dem som är medlem.
  • Gift utlandsanställd som bor med eller utan frun några veckor mellan 1 till 5 ggr/år. Dottern med sambo bor där permanent och två övriga vuxna barn som bor där vid behov. Endast mannen är medlem.
  • Tidigare sambor som korsäger varandras lägenheter med 50%.
  • Sambor/särbor där den ena äger en lägenhet till 100% och äger 30% i den andras som de använder tillsammans. I den 100% ägda lägenheten bor även två vuxna barn som inte är medlemmar men som har bott där sen de var små.
  • Gifta som bor i en ombyggd lägenhet där de äger var sin ursprungliga lägenhet.
  • Gifta som bor i sammanslagen lägenhet där mor och gemensam dotter äger 50% var, Det är modern och dottern som har gift sig och flyttat utomlands som är medlemmar.


Konflikterna har i huvudsak handlat om rösträtter, men även om några boenden ska anses vara andrahanduthyrningar.

I och med denna debatt är jag inte längre säker på att vår lösning i stadgarna är heltäckande. Kritisera / ifrågasätt gärna mina synpunkter, men förslag om hur det borde se ut i lag eller stadgar är bättre. Säg bara inte att föreningen får skylla sig själv som har tillåtit alla dessa varianter eftersom det gällde helt andra regler när föreningen bildades 1920 och innan vi blev BRF istället för BF.

Clabbe, varför jag anser att det vore dumt att sälja en andel av sin bostad som man redan har till någon som man inte tänker bo ihop med, behöver det förklaras? Det är inte samma sak som att man köper en lägenhet tillsamman med någon eller om man genom arv har tillskiftats del i en lägenhet.


43. Clabbe:

Ursprungligen skrivet av kluringen
Clabbe, varför jag anser att det vore dumt att sälja en andel av sin bostad som man redan har till någon som man inte tänker bo ihop med, behöver det förklaras? Det är inte samma sak som att man köper en lägenhet tillsamman med någon eller om man genom arv har tillskiftats del i en lägenhet.

Det står inget i Gustens fråga om att andelsägarna inte tänker bo ihop. Och vad spelar det för roll?

Han skrev:
Ursprungligen skrivet av Gusten
Antag att en medlem som har 100% av en bostadsrätt säljer 70% till en ny andelshavare: Kan den som då bara behåller 30% av bostadsrätten kvarstå som medlem medan den som förvärvat 70% av bostadsrätten inte behöver ansöka om medlemskap i föreningen ?

Denna beskrivning kan tillämpas på en förälder som överlåter del av bostadsrätten på sitt barn t.ex. Eller på en del av de situationer du själv beskriver.


44. Gusten:

Ursprungligen skrivet av kluringen
Konflikterna har i huvudsak handlat om rösträtter, men även om några boenden ska anses vara andrahanduthyrningar.

Något problem med rösträtter borde det inte vara. Om inte annat anges i stadgarna har de som har andelar i bostadsrätten bara en röst tillsammans. Jag antar att ni inte vill stadga att det ska vara på något annat sätt i er förening.

Andrahandsuthyrning räknas det inte som när den som bebor lägenheten har en andel i bostadsrätten.

Om pappan som har 90% andel i en bostadsrätt saknas i medlemsförteckningen så är väl det enklaste att skriva in honom i medlemsförteckningen så blir det rätt i föreningens dokumentation.


45. Kluringen:

Ursprungligen skrivet av clabbe
Det står inget i Gustens fråga om att andelsägarna inte tänker bo ihop. Och vad spelar det för roll?

Så sant. Jag tänkte snarare på en investerare vars enda intresse är att tjäna pengar. Denne kan ställa till djävulskap med lagens hjälp om denne blir medlem.

Ursprungligen skrivet av Gusten
Något problem med rösträtter borde det inte vara.

Är det så enkelt? En medlem som äger två lägenheter, har den två röster? Inte enligt mönstermallen för HSB och SBC och därmed dom flesta föreningars stadgar.

Menar du således att det är rimligt att samboparet som inte längre är sambon men korsäger varandras lägenheter har endast en röst tillsammans? "Medlem som har flera lägenheter har endast en röst".
Och har det gifta paret som äger varsin ursprungslägenhet i en ihopslagning två röster då övriga sammanslagningar där man äger hälften var av alltsammans bara har en röst?
Det finns hur många vinklingar som helst på detta.

Regeln under BF tiden var klockrent entydig. Vid votering räknades rösterna i förhållande till insatserna (aktieboladsprincipen) med begränsning till max en tredjedel av samtliga närvarande röster för att begränsa storägarnas dominans.

Ursprungligen skrivet av Gusten
Andrahandsuthyrning räknas det inte som när den som bebor lägenheten har en andel i bostadsrätten.

Barn har sällan andel i bostadsrätten. Om föräldrarna flyttar ut till sommarhuset och de myndiga barnen bor kvar i lägenheten räknas inte det som andrahanduthyrning?

Ursprungligen skrivet av Gusten
Om pappan som har 90% andel i en bostadsrätt saknas i medlemsförteckningen så är väl det enklaste att skriva in honom i medlemsförteckningen så blir det rätt i föreningens dokumentation.

Om en förälder har köpt lägenheten till sitt barn kan han väl inte tvångsregistreras som medlem om han inte har ansökt om medlemskap.


46. Clabbe:

Ursprungligen skrivet av kluringen
Så sant. Jag tänkte snarare på en investerare vars enda intresse är att tjäna pengar. Denne kan ställa till djävulskap med lagens hjälp om denne blir medlem.

Om detta nu ses som ett så stort problem, varför ta bort styrelsens rätt att besluta om medlemskap?


47. Gusten:

När det är flera lägenheter inblandade kan det förstås vara rimligt att det även blir fler röster.
När det gällde en röst tillsammans tänkte jag på fallet att flera andelsägare delar på endast en lägenhet.

Fallet när föräldrarna flyttar ut till sommarstugan och barnet blir kvar i lägenheten
räknas säkert som andrahandsuthyrning, om föräldrarna flyttat ut för gott.

När det gäller "tvångsregistrering som medlem" så skrev du själv i inlägg #37 att även pappan ansökte om medlemskap.
Det måste han också göra och även bli antagen som medlem om han ska kunna ha en giltig andel i bostadsrätten.
Fast vad jag förstått är vi oense om huruvida medlemskap behövs för att man ska kunna ha en andel i bostadsrätten.


48. Kluringen:

Ursprungligen skrivet av Gusten
När det är flera lägenheter inblandade kan det förstås vara rimligt att det även blir fler röster.
När det gällde en röst tillsammans tänkte jag på fallet att flera andelsägare delar på endast en lägenhet.


Ur normalstadgarna för HSB föreningar:
På föreningsstämma har varje medlem en röst. Innehar flera medlemmar bostadsrätt gemensamt, har de tillsammans en röst. Innehar en medlem flera bostadsrätter i föreningen har medlemmen endast en röst.

Enligt en strikt tolkning av stadgebestämmelsen kan två personer som korsäger två lägenheter tillsammans inte ha två röster. Parametrar såsom medlemmarnas relation till varandra och lägenheternas fysiska läge i fastigheten eller omfattningen av en ombyggnad som medför att två lägenheter blir en påverkar uppfattningen om dessa medlemmar ska ha en eller två rösträtter. Konsekvenserna för föreningen kan bli allvarliga då viktiga frågor avgörs med knapp majoritet på en stämma.

Ursprungligen skrivet av Gusten
Fallet när föräldrarna flyttar ut till sommarstugan och barnet blir kvar i lägenheten
räknas säkert som andrahandsuthyrning, om föräldrarna flyttat ut för gott.

Vem avgör hur lång tid en medlem kan bo på annat håll för att det ska anses som stadigvarande?

Ursprungligen skrivet av Gusten
När det gäller "tvångsregistrering som medlem" så skrev du själv i inlägg #38 att även pappan ansökte om medlemskap.

Det är inte samma pappa som nämns i inlägg #37 och pappan som inte har ansökt om medlemskap

Ursprungligen skrivet av Gusten
Det måste han också göra och även bli antagen som medlem om han ska kunna ha en giltig andel i bostadsrätten .
Fast vad jag förstått är vi oense om huruvida medlemskap behövs för att man ska kunna ha en andel i bostadsrätten.

Ja, vi är totalt oense på den punkten. Jag anser inte ägande och medlemskap är samma sak. Det finns föreningar som tillåter medlemskap även om man inte äger någon andel i föreningen.

Delägarskap utan nyttjanderätt av lägenheten kan jämställas med pantinnehav. Normal panträtt är fasställd till ett bestämt belopp. Vid delägande påverkas pantvärdet av eventuella värdeökningar/sänkningar.


50. Clabbe:

Ursprungligen skrivet av kluringen
I och med denna debatt är jag inte längre säker på att vår lösning i stadgarna är heltäckande. Kritisera / ifrågasätt gärna mina synpunkter, men förslag om hur det borde se ut i lag eller stadgar är bättre. Säg bara inte att föreningen får skylla sig själv som har tillåtit alla dessa varianter eftersom det gällde helt andra regler när föreningen bildades 1920 och innan vi blev BRF istället för BF.

Clabbe, varför jag anser att det vore dumt att sälja en andel av sin bostad som man redan har till någon som man inte tänker bo ihop med, behöver det förklaras? Det är inte samma sak som att man köper en lägenhet tillsamman med någon eller om man genom arv har tillskiftats del i en lägenhet.

Jag har lite funderingar om era stadgar.
Ni har som du uttrycker det "vänt på steken" och tillåter ägande av andelar av bostadsrätt utan krav på medlemskap.
Min åsikt är att en överlåtelse av en andel av en bostadsrätt blir ogiltig om den som förvärvar andelen inte blir medlem i föreningen. Där är vi av olika åsikt.

Några tänkbara konsekvenser av att tillåta ägande utan medlemskap är:

En bostadsrättshavare kan sälja en andel (upp till 99,5%) av sin bostadsrätt till valfri fysisk eller juridisk person utan att styrelsen i föreningen kan invända. Till exempel kan en boende realisera en del av värdet på sin bostadsrätt (kanske till en investerare som bara är intresserad av värdetillväxten) men fortsätta bo kvar.

Två personer (t.ex. far och dotter) kan köpa varsin andel men bara fadern är medlem. Fadern överlåter successivt sin andel till dottern. Så länge dottern äger <100 % är fadern ensam medlem. Vad sker när den sista kvotdelen överlåts, kan föreningen tvinga dottern att söka medlemskap? Med vilka tvångsmedel?

I extremfallet kan det uppstå en förening där en stor andel av bostadsrätterna (t.ex. 80-90% av ett antal av bostadsrätterna) ägs av icke-medlemmar. Är det en önskvärd konsekvens?

Vilka rättigheter och skyldigheter gentemot föreningen får den som äger andel av bostadsrätten utan att vara medlem eller den som säljer andelen i fråga?
Han får inte utöva bostadsrätten (6 kap 1§ BrL).

1 § När en bostadsrätt har överlåtits från en bostadsrättshavare till en ny innehavare, får denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i bostadsrättsföreningen.

Vad innebär det mer konkret? Jag har inte kollat upp denna term men det känns som att denne person hamnar i en juridisk gråzon. Vår käre Admin har dock skrivit:

Med att utöva bostadsrätten menas i första hand att använda lägenheten.

Vidare kan man t.ex. fråga sig om icke-medlemmen får hyra ut lägenheten i andra hand?

Du har hävdat att delägarna har ett solidariskt ansvar för förpliktelserna. Det stämmer inte vad jag kan se. 6 kap 6§ andra stycket,

Om bostadsrätten i annat fall har övergått till någon som inte är medlem, är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser enligt första stycket först efter det att förvärvaren antagits till medlem.

Den som köper andelen utan att bli medlem ansvarar alltså inte för förpliktelserna.

 

När jag tänker efter så kanske till och med 100% av en bostadsrätt kan säljas (i omgångar alltså) till en och samma köpare utan att köparen behöver söka medlemskap i föreningen. Det öppnar ju verkligen för "intressanta" lösningar där man slipper betala årsavgiften för lägenheten (för man är ju inte medlem) fast man äger den. Den som sålt andelarna däremot är fortfarande skyldig att betala avgiften...


52. Kluringen:

Ursprungligen skrivet av clabbe
Jag har lite funderingar om era stadgar.
Ni har som du uttrycker det "vänt på steken" och tillåter ägande av andelar av bostadsrätt utan krav på medlemskap.

Vi har "vänt steken" åt rätt håll. Det är fullkomligt orimligt att någon som inte har andel i föreningen ska kunna godkännas som medlem och därmed få möjlighet att påverka föreningens angelägenheter.

Sen tycker jag att du ska läsa om Admins analys av lagtexterna jämte stadgar för HSB föreningar inlägg. Inom lagens ramar är det stadgarna som är avgörande för om medlemmarna ska kunna bestämma själva eller överlåta avgörandena till styrelsen godtycke.

Studera gärna våra stadgar på föreningens hemsida www.lavetten11.se

Stadgarna finns utlagda både som navigerbar html sida och som PDF. Även dokumentationen av hela stadgearbetet är utlagd som PDF där du kan läsa om gruppens uppställda målsättningar för stadgarna på sidan 2.


53+54. Clabbe:

Citat:
Det är fullkomligt orimligt att någon som inte har andel i föreningen ska kunna godkännas som medlem och därmed få möjlighet att påverka föreningens angelägenheter.

Något som ligger i varje styrelses makt till 100% att förhindra, utan att vända på steken som ni gjort.

Som jag ser det är det fullkomligt orimligt att någon som äger andel av föreningen inte ska behöva vara medlem (förutom i de specialfall som finns i lagen). Konsekvenserna av ägande utan medlemskap har jag gått igenom och är intresserad av ditt svar på mina synpunkter

Nu har jag läst på er hemsida och har följande frågor:

Definitionen på bostadsrättshavare lyder:
En medlem som innehar en bostadsrätt kallas bostadsrättshavare”.

Hur definierar ni då en delägare som inte är medlem? Är den också bostadsrättshavare eller ngt annat?

Not. från Admin;
Diskussionen om omändring av stadgar har jag flyttat till en separat tråd;

Arbetsgrupp för omändring av stadgar


55. Kluringen:

Urpsrungligen skrivet av Clabbe:
Definitionen på bostadsrättshavare lyder: ”En medlem som innehar en bostadsrätt kallas bostadsrättshavare”.
Hur definierar ni då en delägare som inte är medlem? Är den också bostadsrättshavare eller ngt annat?

Ordlistan i appendix är förklaringar till begrepp som används i BRL. Inget som vi har hittat på, det är lagstiftarnas definitioner som vi har plankat ur boken Bostadsrätt.


56. Gusten:

Ursprungligen skrivet av clabbe
Som jag ser det är det fullkomligt orimligt att någon som äger andel av föreningen inte ska behöva vara medlem (förutom i de specialfall som finns i lagen).

Ja inte bara orimligt, olagligt dessutom.


58. Kluringen:

Don Xavier och hans syskon

Tänk om det är jag som har fel och Clabbe, Gusten m.fl har rätt. Blir då syskonen tvungna att sälja lägenheten fast de är angelägna om att få ha den kvar? Det måste finnas en lösning med stöd av andra lagar.
Arvskiftet borde inte bli problem med föreningen som behöver ta ställning först efter att arvskifteshandlingarna är klara.

Lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt
1 § Äro två eller flera samfällt ägare av fastighet eller lös sak, eller tillhör aktie, obligation eller skuldebrev två eller flera samfällt, tillkomme envar av dem viss lott i godset. Lotterna vare för lika räknad, där ej annat förhållande kan visas.
2 § För förfogande över det samfällda godset i dess helhet eller för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning erfordras samtliga delägares samtycke; dock må åtgärd, som för godsets bevarande tarvas och ej tål uppskov, utan hinder därav att någon delägare i följd av sjukdom, frånvaro eller annan orsak är ut stånd att i åtgärden deltaga, av övriga vidtagas.
3 § Kunna delägarna ej enas rörande godsets förvaltning eller nyttjande, äge på ansökan av delägare rätten förordna, att godset under viss tid skall omhänderhavas av god man, som av rätten utses. Till god man må ock delägare förordnas.

Syskonen kommer överens om att utse Don Xavier att förvalta den gemensamma egendomen. Don Xavier undertecknar en pantförbindelse med vardera övriga syskon. Ansöker och beviljas medlemskap. Förening har skyldighet att anteckna pantförskrivningen i lägenhetsregistret.

Då kan han varken sälja eller belåna lägenheten utan syskonens medgivande och blir ansvarig för de löpande förpliktelserna mot föreningen i egenskap av brukare fram tills att delägarna enas om något annat.

Är jag ute o cyklar?


59. Clabbe:

Jag förutsätter att du menar att boet är skiftat så att ägandet av bostadsrätten ska gå över till de 3 syskonen.

De måste alla tre söka medlemskap i föreningen så att de kan bli bostadsrättshavare. Era stagdar säger inte att man måste bo permanent i föreningen för att få bli medlem, så om vardera skäligen bör godats som medlem så är den saken klar.

Din idé om pantförbindelse förstår jag inte. De äger ju redan egendomen tillsammans, ska de ha panträtt på sin egen egendom?

Ett samäganderättsavtal är en ypperlig idé ur ägarnas synvinkel. Ur föreningens synvinkel är det irrelevant som jag ser det, delägarnas avtal sinsemellan binder inte föreningen på något sätt.

 

Hoppsan, jag fick visst hjärnsläpp. Det är ju vad stadgarna säger i deras förening, inte Kluringens, som jag menade.


60. Kluringen:

Sant att samäganderättsavtalet inte binder föreningen på något sätt men pantförskrivningen gör det. Föreningen kan bli skadeståndsskyldig om de godkänner en överlåtelse utan att alla panter är lösta. Det är inte konstigare att syskonen i egenskap av delägare har panträtt i bostadsrätten (som är utlånad till en av delägarna) än att banken som har lånat ut pengar har det. Annars kan syskonet som ensam medlem självständigt nyttja bostadsrätten, sälja och belåna den utan dom andras medgivande eftersom det inte framår i föreningens lägenhetsregister att medlemmen endast är delägare.

Att tillåta delägande utan medlemskap är smidigare men det anses som både orimligt och olagligt enligt både Gusten och Clabbe. Antag att någon av arvingarna är omyndig. Då finns det enligt förda resonemang här på tråden ingen möjlighet alls att behålla en attraktiv våning som går i arv i familjen.


61. Clabbe:

Om det stämmer vad du skriver i första stycket om konsekvensen av att enbart ett syskon skulle vara medlem visar det ju ännu en gång på problem som kan uppstå om man godtar ägarskap utan medlemskap.

Kan du utveckla din tankegång om varför en omyndig person inte kan få bli medlem? Jag känner inte igen din hänvisning till förda resonemang, vilka resonemang syftar du på?

Kan du också säga lite om föreningens eventuella skadeståndsskyldighet? Jag har inte tidigare hört talas om detta. På vad grundas denna skadeståndsskyldighet? Det ingår inte i våra rutiner i min förening att efterforska om eventuella panter är lösta när vi i styrelsen behandlar en fråga om medlemskap. Vi borde väl ändra rutinerna om det är som du säger.


62. Gusten:

Syskonen har ingen panträtt i bostadsrätten utan banken har panträtt i hela bostadsrätten.
Om banken utnyttjar panträtten så tvångsförsäljes hela bostadsrätten.
God man kan utses för omyndig arvinge.


63. Kluringen:

Att bli godkänd som medlem är inte självkart oavsett vilket resonemang som förs. Det det finns luckor i lag och stadgar och en styrelses godtycke kan bli avgörande för vad arvingar till en bostadsrätt kan göra med sitt arv, (viket jag tycker är orimligt).Hänvisningen till förda resonemang avser allt som yttrats på tråden.

Att inte vara myndig kan, men behöver inte vara ett hinder för medlemskap. Jag känner inte till att det finns barn som är medlemmar i en förening, men om det anses att ägande utan medlemskap är olagligt, måste dödsboet lösa ut delägarna som inte beviljas medlemskap eller sälja lägenheten. Det är vad Don Xavier och hans syskon vill undvika och som frågan handlar om.

Föreningarna har enligt lag skyldighet att föra en korrekt medlems och lägenhetsregister. Det är straffbart att inte göra det. En förening som lämnar oriktiga uppgifter ur lägenhetsregistret kan bli skadeståndsskyldig.

Att låta en av delägarna som vill använda lägenheten vara ensam bostadsrättshavare är ett sätt att köra över en bångstyrig styrelse utan att bryta mot någon lag eller stadga.

Pantinnehavet ger de övriga delägarna en ganska trygg säkerhet för deras delägarskap.

Panterna följer alltid lägenheten vid en överlåtelse. En köpare kan ta över panterna eller så finns ett förbehåll i köpehandlingarna om att alla panter måste vara lösta. Bankerna kollar alltid upp övriga panthavare innan lån beviljas.

Ursprungligen skrivet av Gusten
Syskonen har ingen panträtt i bostadsrätten utan banken har panträtt i hela bostadsrätten.
Om banken utnyttjar panträtten så tvångsförsäljes hela bostadsrätten.
God man kan utses för omyndig arvinge.

Man kan bara ärva tillgångar. Är bostadsrätten belånad måste arvingarna överta lånet eller lösa det. Det får finnas flera pantinnehavare. Panträtter till delägarna upprättar de själva, men banken blir 1:a panthavare om det finns lån att ta över. En panträtt i en egendom är en skuldförbindelse med egendomen som säkerhet. Vad jag vet finns det ingen särlagstiftning om detta för bostadsrätter.


64. Clabbe:

Ursprungligen skrivet av kluringen
Att inte vara myndig kan, men behöver inte vara ett hinder för medlemskap. Jag känner inte till att det finns barn som är medlemmar i en förening, men om det anses att ägande utan medlemskap är olagligt, måste dödsboet lösa ut delägarna som inte beviljas medlemskap eller sälja lägenheten. Det är vad Don Xavier och hans syskon vill undvika och som frågan handlar om.

Jag vet inte om omyndighet i sig är något som räcker för att göra en person olämplig som medlem, men det finns åtminstone ett rättsfall på området som ger lite ledning. Det är från Svea hovrätt och har målnr ÖH 6612-02.
Ett syskonpar, två och fem år gamla, får inte nekas medlemskap i en bostadsrättsförening konstaterar Svea hovrätt i en dom. Barnen hade fått bostadsrätten i gåva och hade dessutom borgensmän som förbundit sig att ansvara för deras ekonomiska förpliktelser gentemot föreningen.


Ursprungligen skrivet av kluringen
Man kan bara ärva tillgångar. Är bostadsrätten belånad måste arvingarna överta lånet eller lösa det. Det får finnas flera pantinnehavare. Panträtter till delägarna upprättar de själva, men banken blir 1:a panthavare om det finns lån att ta över. En panträtt i en egendom är en skuldförbindelse med egendomen som säkerhet. Vad jag vet finns det ingen särlagstiftning om detta för bostadsrätter.

Nej, man kan ärva skulder också. Som du själv skriver kan arvingarna överta lånet eller lösa det.


65. Kluringen:

Bra att du har hittat ett mål i frågan. Värdefull informationen för Don Xavier och syskonen ifall föreningen trilskas. (om han fortfarande kollar vad vi skriver på spåret. Du kan skicka ett personligt meddelande till honom om det tycker jag.)

Nej, man ärver inte skulder. Är boets behållning mindre än skulderna finns det inget arv. Arvingarna behöver inte betala skulderna som inte täcks av dödsboets tillgångar.


66. Gusten:

Ursprungligen skrivet av kluringen
Panträtter till delägarna upprättar de själva, men banken blir 1:a panthavare om det finns lån att ta över.

Jag förstår inte vad som menas med "panträtter till delägarna".


67. Kluringen:

När du belånar din bostadsrätt ställer du bostadsrätten som säkerhet till banken, d v s banken blir innehavare av en panträtt i din bostadsrätt motsvarande beloppet som du har lånat + eventuella räntor som du är skyldig (inte rätt till hela bostadsrätten som du skrev i ett inlägg). Har du ett tidigare banklån, är den banken som du lånade av först 1:a panthavare. Banken där du tog ett nytt lån blir då 2:a panthavare o.s.v.

När delägarna till bostadsrätten låter en av delägarna disponera den gemenmensamma egendomen självständigt kan den som disponerar lägenheten ställa egendomen som säkerhet. En andel äger han själv, de övriga får panträtt i egendomen som motsvarar deras andelar. De kan äga panträtten gemensamt för att få lika prioritet.

Föreningen har ingen koll på hur stora lån du har, endast vilka som har panträtt i din bostadsrätt.

Föreningen har första panträtten för täckning av förfallna avgifter, förutsatt att de har skött sig och anmält till pantinnehavarna att du ligger efter med avgifterna (vettigt att infoga i stadgarna), annars förlorar föreningen den rätten.

Blir det aktuellt med tvångsförsäljning får pantinnehavarna sina pengar enligt prioritetsordningen ovan så långt som det finns pengar. Blir det pengar över tillfaller pengarna ägaren. Den som står sist i prioritetsordningen har tagit den största risken. Innebär inte att den skuldsatta slipper betala, men det blir betydligt svårare att driva in skulden än det var för den som var 1:a panthavare.


68. Gusten:

Självklart har banken inte rätt till hela bostadsrätten utan endast rätt att få betalt för sin fordran + räntor. Det begriper till och med jag.

Några interna pantsättningar mellan delägarna är inte aktuellt eftersom var och en ändå har sin andel.


69. Kluringen:

Moment 22

Ursprungligen skrivet av Gusten
Några interna pantsättningar mellan delägarna är inte aktuellt eftersom var och en ändå har sin andel.

I en vacker värld, behöver man inte skriva några avtal om någonting. Men världen är inte vacker.

Han som står som ensam medlem i föreningens medlems och lägenhetsförteckning går till banken och ansöker om ett stort lån utan att fråga delägarna. Banken kontrollerar hans uppgifter med föreningen och beviljar lånet.

Detta uppdagas först när det är nästa delägares tur att bo. Känn dig blåst lillebror! Dina lagenligt upprättade papper är värdelösa. Stackars storebror lider av shopping och spelberoende. Det finns inga pengar att hämta och ajöss bostadsrätt. Handlingarna duger bara till för att placera storebror bakom galler!

Ett pantinnehav hade förhindrat detta. För att registrera arvskifteshandlingen och samäganderättsavtalet istället för en pantförbindelse är både orimligt och olagligt har du sagt om inte alla ansöker om medlemskap. Därmed är arvingar tillbaka i ruta ett. Det är föreningens lagliga rätt att neka medlemskap för den som har förvärvat en andel i en bostadsrätt om inget annat anges i stadgarna (BRL kap2, 6 §).

Finns det då inget sätt för arvingarna att enligt deras inbördes vilja kunna behålla lägenheten inom familjen för växelvis nyttjande?


70. Gusten:

Ursprungligen skrivet av kluringen
Han som står som ensam medlem i föreningens medlems och lägenhetsförteckning går till banken och ansöker om ett stort lån utan att fråga delägarna. Banken kontrollerar hans uppgifter med föreningen och beviljar lånet.

Banken kommer inte att bevilja lån i det fall du beskriver.
Den som bara har en andel i bostadsrätten är inte behörig att ensam pantsätta
bostadsrätten utan det krävs alla andelshavarnas deltagande för pantsättningen.

Hur delägarna disponerar lägenheten kan de reglera genom samägaravtal.
De kan själva komma överens om när den som bor där ska flytta ut och det är dags för nästa delägare att flytta in.
Flera delägare kan också bebo lägenheten samtidigt om dom kommer överens om det.


71. Kluringen:

Hur ska banken kunna veta eller ens misstänka att det finns flera delägare när det inte finns något om det i föreningens


72. Gusten:

Det ser banken i fångeshandlingen, t ex en arvskifteshandling, där det framgår att fånget bara avser en andel i bostadsrätten.
Även i föreningens lägenhetsförteckning framgår att det finns fler delägare och hur stor andel respektive delägare har.


75. Kluringen:

Ursprungligen skrivet av Gusten
Det ser banken i fångeshandlingen, t ex en arvskifteshandling, där det framgår att fånget bara avser en andel i bostadsrätten.

Jag vet inte vad fångeshandling är. Är det nån slags allmän officiell register som banken använder för rutinmässig kontroll varje gång någon belånar en lägenhet?

Även i föreningens lägenhetsförteckning framgår att det finns fler delägare och hur stor andel respektive delägare har.

Det jag ville lösa med pantinnehav för delägarna och låta den som bor disponera bostadsrätten hel och hållet var att komma runt det omöjliga att äga en andel utan att vara medlem.

Nu har du gjort en helomvändning och säger att det framgår i föreningens lägenhetsförteckning att det finns flera delägare. Nu förstår jag ingenting. Här har jag klippt ihop ett antal citat där du hävdade motsatsen:

Skrivet av Gusten i tidigare inlägg på tråden:
Inlägg # 16 Jag tror inte man kan ha en andel i bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen.

Inlägg #18 Den som har en bostadsrätt i föreningen måste också vara medlem i föreningen.
Även den som bara har en andel i bostadsrätten måste vara medlem i föreningen.

Inlägg # 28 Styrelsen kan antagligen vägra föräldern medlemskap men SBC uppmuntrar styrelserna att bevilja medlemskap i dessa fall.
Både föräldern som inte bor i föreningen och barnet som bor i föreningen blir alltså medlemmar i föreningen.

Inlägg # 32 Det är absolut nödvändigt att bli antagen som medlem om man ska kunna ha en giltig bostadsrätt eller andel i bostadsrätt.

Inlägg # 40 Jag tolkar BRL 6 kap 5§ på samma sätt som clabbe d v s att medlemskap
är en förutsättning även för den som har andel i bostadsrätt.

Även den som har andel i bostadsrätt har en andel i den ekonomiska föreningens förmögenhet.
Det torde inte vara möjligt att ha en ekonomisk andel i en ekonomisk förening utan att också vara medlem i föreningen.

Inlägg # 58 Ja inte bara orimligt, olagligt dessutom.

Har du ändrat uppfattning eller har du en annan förklaring?


76. Gusten:

Jag hävdar fortfarande att man måste bli antagen som medlem för att kunna ha en giltig andel i bostadsrätten.
Har jag verkligen gjort någon helomvändning i den frågan ?
Var har jag nu skrivit att en andelsägare inte behöver vara medlem i föreningen ?

Fångeshandlingen är den handling som visar förvärvet av bostadsrättsandelen.
Ett köp en typ an fång. Ett arv är en annan typ av fång.


77. Clabbe:

Så här står det i bostadsrättslagen, 9 kap 10§ om lägenhetsförteckning:
Vid överlåtelse av bostadsrätt skall en kopia av överlåtelseavtalet fogas till förteckningen på lämpligt sätt.

Även om det skulle vara ok med delägarskap utan medlemskap så finns ändå ägarfördelningen med i förteckningen, såvitt jag förstår.

Edit: jag menar inte att det är ett bra argument för att godta ägarskap utan medlemskap, bara att det framgår i förteckningen att det finns flera delägare.


78. Totiki:

Så länge röstlängden för stämman är, en röst per lägenhet, så spelar det ingen roll hur många medlemmar som det finns i varje lgh.
Men det är klart, ifall man som HSB årligen tar ut medlemsavgift (samt inträdesavgift?) för varje medlem så finns det ju kanske en ekonomisk aspekt att ta hänsyn till.

Minns jag rätt så har Admin redan påpekat att det i grunden är en stadgefråga.


79. Kluringen:

Kan vi någonsin komma till vägs ände?

Ursprungligen skrivet av Gusten
Jag hävdar fortfarande att man måste bli antagen som medlem för att kunna ha en giltig andel i bostadsrätten.
Har jag verkligen gjort någon helomvändning i den frågan ?
Var har jag nu skrivit att en andelsägare inte behöver vara medlem i föreningen ?

Du har inte skrivit det någonstans. Men antingen måste du ha gjort en helomvändning om dina påståenden ska vara möjliga, d v s att arvingarnas föreningen tillåter delägarskap, eller så bygger alla dina argument på hypotesen att alla delägare är medlemmar.

Två möjliga hypoteser:

A) Inga problem med föreningen. Delägarskapet har antecknats i föreningens lägenhetsförteckning därmed är allas rätt till sina andelar tryggad.

B) Problem med föreningen. Delägarna nekas medlemskap med stöd av BRL. Eftersom delägarna varken vill sälja eller lösa ut varandra måste de upprätta någon form av handling som ger en av dem ensamrätt att förfoga över bostadsrätten. Skifteshandlingen och det inbördes överenskommelserna hjälper inte, det upphäver inte föreningens rätt att neka medlemskap vid delat ägande. Att bara skriva över hela bostadsrätten på en av delägarna fungerar mot föreningen men är inte tryggt för de övriga delägarna. Skuldförbindelser reverser mm är inte tillräckligt tryggt eftersom den som står som ensam ägare ges då möjlighet att slösa bort egendomen. Det är därför som jag kom in på att det kanske går att lösa problemet med pantinnehav som skyddar de övrigas andelar.

Det måste vara ett olyckligt missförstånd att föra en så lång dialog där argumenten grundar sig på två helt olika hypoteser. Jag har byggt samtliga mina argument på hypotes B) ända sen inlägg #60 på sida 6 vilket jag har försökt påpeka i flera inlägg. Ber om ursäkt om jag har uttryck mig otydligt.

Nedan har jag klipp ihop en del av vår dialog i kronologisk tidsföljd där jag har kortat några av inläggen. Du fick ju stöd från flera håll, men jag tycker inte att vi talar om samma sak. Endast om hypotek A) har inträffat kan det finnas notering om delägande i föreningens register, och då finns det väl heller inte något problem att lösa.

Ursprungligen skrivet av Gusten
Några interna pantsättningar mellan delägarna är inte aktuellt eftersom var och en ändå har sin andel.


Ursprungligen skrivet av kluringen
I en vacker värld, behöver man inte skriva några avtal om någonting. Men världen är inte vacker.

Han som står som ensam medlem i föreningens medlems och lägenhetsförteckning går till banken och ansöker om ett stort lån utan att fråga delägarna. Banken kontrollerar hans uppgifter med föreningen och beviljar lånet.

Detta uppdagas först när det är nästa delägares tur att bo. Känn dig blåst lillebror! Dina lagenligt upprättade papper är värdelösa. Stackars storebror lider av shopping och spelberoende. Det finns inga pengar att hämta och ajöss bostadsrätt. Handlingarna duger bara till för att placera storebror bakom galler!

Ett pantinnehav hade förhindrat detta. För att registrera arvskifteshandlingen och samäganderättsavtalet istället för en pantförbindelse är både orimligt och olagligt har du sagt om inte alla ansöker om medlemskap. Därmed är arvingar tillbaka i ruta ett. Det är föreningens lagliga rätt att neka medlemskap för den som har förvärvat en andel i en bostadsrätt om inget annat anges i stadgarna (BRL kap2, 6 §).


Ursprungligen skrivet av Gusten
Banken kommer inte att bevilja lån i det fall du beskriver.
Den som bara har en andel i bostadsrätten är inte behörig att ensam pantsätta
bostadsrätten utan det krävs alla andelshavarnas deltagande för pantsättningen.


Ursprungligen skrivet av kluringen
Hur ska banken kunna veta eller ens misstänka att det finns flera delägare när det inte finns något om det i föreningens anteckningar?


Ursprungligen skrivet av Gusten
Det ser banken i fångeshandlingen, t ex en arvskifteshandling, där det framgår att fånget bara avser en andel i bostadsrätten.
Även i föreningens lägenhetsförteckning framgår att det finns fler delägare och hur stor andel respektive delägare har.

80. Gusten:

Betr alt B om föreningen vägrar medlemskap, så blir alltså den som ska ta över bostadsrätten
då tvungen att lösa ut övriga arvingar och få 100% av bostadsrätten själv.
Då borde det gå bra för den som tillskiftas hela bostadsrätten att utfärda skuldebrev
och upplåta panträtt till övriga arvingar så att de får en ren penningfordran med
panträtt i bostadsrätten istället för att ha andelar i bostadsrätten. Det borde fungera.


81. Clabbe:

Kan de göra ett avtal om likadelning av vinst eller förlust vid en försäljning så är det ännu bättre. Ett sådant avtal borde väl kunna upprättas och vara juridiskt giltigt?


82. Kluringen:

Trevligt att vi till sist är eniga om att vi kan besvara Don Xaviers fråga med
att det går att deläga lägenheten. Även om de har otur och ärvt en bostadsrätt i en förening vars styrelse ställer sig negativ till delat ägande, så finns det lösningar i andra lagrum än bostadrättslagen. Men som Clabbe påpekar, det finns en del att tänka på om man vill dela så rättvist som möjligt vid en framtida försäljning.


83. Gusten:

Betr clabbes fråga om likadelning av vinst eller förlust vid framtida försäljning
så vågar jag inte svara på om det går att göra bindande avtal om detta.
Denna vinst eller förlust beräknas alltså i så fall utifrån skiftesvärdet vid arvsskiftet.

Det eventuella reavinst som redovisas till skatteverket beräknas ju utifrån
det pris som den avlidne en gång förvärvade bostadsrätten för.


84. Clabbe:

Det stämmer, men man kan ju avtala att man delar lika på resultatet efter skatt, eller efter latent skatt om säljaren får uppskov med vinsten.


85. Kluringen:

Jag har för lite kunskap i dessa frågor för att uttala mig men rekommenderar att gå till botten med vilka alternativ det finns. Gustens förslag är ett som kan funka, jag tror att det finns flera. Syskonen har gott om tid på sig för undersöka olika möjligheter innan boet skiftas. Tre år + sex månader har vi kommit fram till.

Det är viktigt att överenskommelsen blir rättvis. Att upprätta handlingar inom lagens ram som en petig styrelse inte kan slå hål på är också viktigt.

Personligen tror jag att man ska dela lika lotter vid skiftet och fixa resten med hjälp av lagen om samäganderätt. Lagen är öppen för att man ska kunna göra som man vill med både egendom, skuldbrev och förvaltning, förutsatt att man är överens.

Eftersom syskonen vill bo växelvis måste de höra med skattemyndigheten vilka regler som gäller vid olika handlingsalternativ, så det inte blir reavinstskatt varje gång det blir nästa syskons tur att bo i lägenheten.


86. Gusten:

Ja reavinstskatt blir det förstås om nästa som flyttar in också övertar bostadsrätt som stigit i värde. Det tänkte jag inte på.
Så ur skattesynpunkt, och kanske även ut rättvisesynpunk (fördelning av vinst eller förlust),
kan nog andelsägandet vara att föredra.


87+88. Clabbe:

Andelsägandet är att föredra ur alla aspekter här, en lösning med enbart en av syskonen som ägare är generellt sämre med tanke på avsikterna som de presenterats. Dock får man väl laga efter läge så skulle någon av syskonen nekas medlemskap får man skapa såna här lösningar och lita på att alla tre är fortsatt överens om hur bostadsrätten ska hanteras.

Ursprungligen skrivet av kluringen
Eftersom syskonen vill bo växelvis måste de höra med skattemyndigheten vilka regler som gäller vid olika handlingsalternativ, så det inte blir reavinstskatt varje gång det blir nästa syskons tur att bo i lägenheten.

Bostadsrättshavaren kan ju alltid ansöka om att hyra ut andra hand till ett syskon också.
Som ett alternativ alltså...


89. Totiki:

Men föreningen måste väl se till föreningens behov och intresse. Ifall det innebär merarbete för styrelsen som går ut över de andra medlemmarnas tilldelta tid av de förtroendevaldas energi i föreningens intresse, då får man kanske ha förståelse för att vissa föreningar kanske inte kommer att tillåta detta?
Särskilt ifall föreningen, vid den tid detta infaller, är fullt upptagen med upphandlingar, renoveringar, underhåll eller annat tidskrävande arbete som kräver en fokuserad styrelse.
Kanske måste man ta ett stämmobeslut hur man skall gå vidare, särskilt ifall det kräver stadgeändringar, arbetsutskott som arbetar fram ett underlag för alla att ta del av o s v. ytterliggare stämmobeslut m m.

Stämman kanske anser att föreningen, för att godtaga att styrelsen arbetar gratis åt ett enskilt hushåll, bör kompenseras för detta. Ledamöterna i styrelsen kanske själva anser att de personligen också bör ha kompensation för sin arbetsinsats och upparbetade kontakter i bankvärlden, jurister m m. Som då ansträngs till men för föreningens framtida behov. Vad vet jag? Det kanske kan läggas ett otal ytterliggare aspekter till denna fråga som vi bara ännu inte kommit på ännu.


90. Clabbe:

Saken kan överprövas av hyresnämnden. Väger hyresnämnden in styrelsens arbetsbörda vid bedömningen om en köpare skäligen bör godtas som medlem i föreningen?

Edit: efter diskussion med Admin i den andra tråden om delat ägarskap så kan det vara så att Hyresnämnden inte kan ändra styrelsens beslut om stadgarna inte tillåter delat ägarskap.


91. Kluringen:

Det finns massor med frågetecken att bena ut innan man kan tycka något. Fördelen med hypotes B är att man slipper bli utsatt för föreningens (styrelsernas) godtycke. Det är inte säkert att den välvilliga styrelse som beviljade den äldste broderns medlemskap sitter kvar när det blir det yngsta syskonets tur att flytta in.

Jag är osäker om skatten. Kan det vara beskattningsbart när delägare utser en av dem att med fri förfoganderätt förvalta och disponera den gemensamma egendomen? Mot ett pantinnehav som säkerhet? Det utfaller ju ingen reavinstskatt vid arv eller gåva? Måste man i panförbindelsen ange ett belopp? Kan man inte sätta istället pantinnehavets värde = XX lott i egendomen? Jag tror att man kan det, men vet inte. Skattemyndigheten lär kunna ge ett korrekt svar.

För egen del tänker jag fortsätta debatten på tråden ”Styrelse kan stoppa delat ägarskap, men behöver inte göra det” skapad av Admin. Försöka reda ut innebörden av begreppet ”medlem” i lag och stadgar på den nya tråden.

 

 

























































xxx


yyy







XXX
















YYY

 



xxx yyy






Tipsa en vän

FORUM

Vad fungerar bra/dåligt i din förening?

Om du har några synpunkter om din brf, om din bostadsorganisation (HSB, SBC, Riksbyggen) eller frågor om att bo i bostadsrätt, dela gärna med dig av dessa genom att klicka här! (Index)
Sedan finns det även en enklare gästbok.




  " LÄNKAR TILL WEBBSIDOR OM HSB & BRF "  
Huvudsida
HSB:s normalstadgar - enbart för att skydda HSB och styrelse?   Vad innebär det att inte bevilja styrelsen ansvarsfrihet?
Sveriges bästa brf-stadgar   Vad får styrelsen besluta om?
NY FÖRENINGSLAG!   Arbetsordning för styrelse
Länkar till lagar och föreskrifter   Budord för styrelsen
Utträde ur HSB   Vilken kompetens behövs i en styrelse?
Anmälan till hyresnämnden   Valberedning
Andrahandsuthyrning   Hur skriver man en motion?
Överlåtelse av bostadsrätt   Exempel på motioner till ett årsmöte
Försäljning av bostadsrätt   Motioner HSB 2009
Vad gäller avseende vattenledningsskada?   HSB Malmös årsstämma 2009
Utdrag ur lägenhetsregister   Klander HSB årsstämma 2008
Vem ansvarar för vad?   Information till medlemmarna
Vad gäller avseende p-plats?   Offert badrumsrenovering
Vem får närvara på stämman?   Certifiering av bostadsrätt
Stämma, närvarostatistik   Länkar till bostadsrättsföreningar
Årsredovisningen   SDS om bostadsrätter
Arvode brf-styrelse - Per lgh   DN Bostad - Håll koll på styrelsen
Arvode HSB Malmö   DN Bostad - Samarbete är nödvändigt
Vicevärdens uppgifter   SVD - Talibanstyre & maktlösa medlemmar
BoRevision - en fara för din förening   SDS-Föreningar tar ut pengar från HSB
Värme och ventilation   HSB Malmö skandalen
Styrelsen varnar !!!   Frågor till HSB/Riksbyggen
Exempel på hur medlemmar behandlas   Hur HSB i Sverige svarar på frågor
Exempel på protokoll från årsmöte   HSB Riksförbund
Justering av ovanstående protokoll   Vilka är de ansvariga?
Vår Bostad   Vad är HSB bra för?
Dagordning - lagbrott   Föreningar som censurerar bort kritik
Byte av stamrör   Hur en årsstämma kan gå till
 

Om boendet i en brf

Riksbyggen
Se länkar ovan


© 2010 - Uppdaterad 2010-09-07